租约中的补偿条款
租约双方可以于租约中加入若干条款，以确保一旦对方违约时得到补偿。但在某些情况下，这些条款可能是不可强制执行的。最近在Ip Ming Kin v Wong Siu Lan [2013] HKCU 1216一案中，上诉法院就租约中的补偿条款可否强制执行表达了观点。
个案分析
在Ip Ming Kin一案中，原告人（「租客」）于2009年12月准备租用被告人（「业主」）的店铺。双方签订了一份中文租约，业主同意以每月港币17,300元的租金，向租客出租店铺12个月。双方在租约最后加入了两项条款，订明租客须预先支付10个月的租金，及如果业主未能于2010年3月15日向租客交吉，则须向租客补偿双倍租金（「补偿条款」）。租客亦须支付相等于两个月租金的按金，因此在签署租约时，租客以支票支付了相等于12个月（即整个租约期）租金的款项。
后来，业主未能于2010年3月15日向租客交吉，租客便向业主追讨12个月租金的损害赔偿，作为约定的补偿。区域法院裁定租客胜诉。
业主向上诉法院上诉，认为补偿条款属惩罚性质，因为它的真正目的并非就违约作出补偿，而是要阻吓业主，令业主不敢违约。
惩罚性条款不可强制执行
法律上早已确立一项原则，就是法院不会强制执行惩罚性条款，以免合约一方透过诉讼获得比他在普通法下应得的损害赔偿更高的金额。
因此，法院须审视一项补偿条款究竟是惩罚性条款，还是有效的算定损害赔偿条款。这涉及对条文的释义，须根据有关合约的条款及相关情况（在订约之时而非违约之时判断）而定，是一项客观测试。证明补偿条款属惩罚性质的举证责任，在于被控告的一方。
「惩罚」的本质是要求违约方支付对其具阻吓性的款项。在Lordsvale Finance Plc v Bank of Zambia [1996] QB 752一案中，Colman法官表示，条文被视为惩罚与否，是诠释的问题，法院要问的是：在合约订立之时，有关条文的主要合约功能究竟是阻吓一方令其不敢违约，还是令守约方就违约情况获得补偿？透过比较违约时须支付的金额与守约方可能蒙受的损失，便可推断出有关条文的合约功能属阻吓性质还是补偿性质。
Dunlop测试
在Dunlop Pneumatic Tyre Co Ltd v New Garage and Motor Co Ltd [1915] AC 79一案中，Dunedin法官订下了多项测试，用来辨别算定损害赔偿条款和惩罚性条款。例如，如果条款订明的金额远超过可设想能证明为违约引起的最大损失，而且不合情理，则很可能被裁定为惩罚性条款。
如果条款规定，在发生一项或多项或全部指定事件时，当中部分事件可能带来严重损害，但其他事件只引起轻微损害，则须支付一整笔款项作为补偿，法院亦会推定该条款是惩罚性条款。但如果是真正事先估计可能蒙受的损失，便可推翻此项推定。
本案中，上诉法院在总结补偿条款是算定损害赔偿条款而非惩罚性条款时，考虑了以下因素：
1. 补偿金额并非用以阻吓业主的数目，相反，该金额原先是业主自愿提出的，藉以合理地要求租客预先支付整个租约期的租金。
2. 补偿金额是真正事先估计的损害赔偿，与租客预期赚取的利润金额相若，因此是合理的。
注意事项
应注意的是，这类案件的结果会因案情而异。但此案提醒我们，在订立租约时，虽然双方可以加入补偿条款，以确保受毁约影响的一方获补偿双方已商议和约定的金额，但补偿金额与可能蒙受的损害相比不能过高或不合情理，否则补偿条款会被视为惩罚性条款，变得不可强制执行。
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