简介
在〈逆权管有法律及改革建议〉一文中，我们讨论过香港的逆权管有法律及近期发展。最近在Incorporated Owners of Mountain View Mansion v Heart Cuisine [2012] 4 HKLRD 628（「广泰楼案」）及Wong King Lim v Incorporated Owners of Peony House [2013] 4 HKC 295（「牡丹大厦案」）两宗上诉法院案件中，不同法官对于可否逆权管有大厦的公用部分有不同意见，本文将探讨此类逆权管有申索能否成功。

案件背景
我们在2010年1月份的文章〈自制相连单位的法律风险〉已提到「公用部分」的涵义。[1] 未经业主委员会同意而将大厦公用部分改作自用，会违反《建筑物管理条例》（香港法例第344 章）第34I 条，从而违反大厦公契（「公契」）。业主立案法团（「法团」）可代表大厦的共同业主申请强制令，禁止有关侵占行为。

但如果有人逆权管有大厦公用部分12年或以上，法团仍可对他强制执行公契中关于禁止侵占公用部分的条文吗？

逆权管有人是共同业主
如果申索逆权管有的人是大厦的共同业主之一，他不能以逆权管有申索为抗辩理由，反对法团提出诉讼，因为申索人的侵占行为，必定是获得他本身以共同业主的身分同意的，并非与共同业主相逆，（各共同业主是以分权共有的形式共同管有公用部分的）。此外，申索人是公契的订约方，受到公契的条文约束，包括不能将公用部分改作自用的条文。

因此，法团在此情况下可以取得禁制令，禁止进一步侵占公用部分，及／或取得强制令，以强制拆除逆权管有人在公用部分竖设的结构（例如墙壁、闸门、围栏等）。

逆权管有人是其他人士
如果逆权管有人并非大厦的共同业主，也不是公契的订约方，情况便较复杂。上诉法院在广泰楼案及牡丹大厦案中，对于应否准许此类申索便有不同的意见。

在广泰楼案中，一间店铺的租户占用了大厦相邻的后巷，并拆除了店铺的外墙。后巷及外墙都是大厦的公用部分。上诉法院张泽佑法官指出，以《时效条例》（香港法例第347章）作为基础的逆权管有原则并不适用，因为法团并非要求管有（即收回）后巷 [2]，而是要求强制执行共同业主在公契下的权利。第二，不论逆权管有人最初是否公契的订约方，他在取得公用部分的所有权后，也须遵守公契的限制性条文。

在此前提下，法院裁定，禁止租户使用后巷作私人用途的强制令有效，并命令租户还原店铺外墙。

然而，在牡丹大厦案中，上诉法院却准许对公用部分的逆权管有申索。此案的逆权管有申索人占用了称为「小巷」的一幅土地上的一个构筑物，并在该处经营业务。但小巷原来是牡丹大厦的公用部分，在大厦图则中称为「后巷」。小巷有两个出入口，申索人在一边安装了铁门，另一边安装了铁闸，从而在大厦两边阻隔了从街道进出小巷。申索人自1988年开始占用该处，在法团控告他之前，已不少于20年。

上诉法院袁家宁法官指出，此案的逆权管有人从来不是公契的订约方，在《时效条例》下的相关期限过后，大厦共同业主对于被侵占公用部分的所有权已终绝，大厦共同业主（及法团）对于被侵占的公用部分再没有任何权利，因此没有理据向逆权管有人强制执行公契。

法院认为，此案与广泰楼案及过去裁定不能就大厦公用部分申索逆权管有的一些案件有所不同。

因此，法团无权提出收回公用部分管有权的诉讼。

遗留问题
并非大厦共同业主的人，究竟可否就大厦公用部分提出逆权管有申索？这个问题尚未有最终答案。在2013年8月9日颁布判词的Yeung Mau Cheung v Incorporated Owners of Ka Ming Court, Castle Peak Road, HCA 615/2010一案中，原讼法庭跟随了牡丹大厦案的裁决。由于广泰楼案和牡丹大厦案都是上诉法院的案件，最终应以哪宗案件的裁决为准，有待终审法院日后的最终裁决。

[1] 香港法例第344 章《建筑物管理条例》第2 条及附表1 [2] 《时效条例》第7(2) 条规定「自有关诉讼权在任何其他人方面产生的日期起计满12年后，他不得提出收回土地的诉讼……」第17条亦规定「……任何人提出收回土地的诉讼……」[斜体及底线自加，以示强调]

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