简介

在香港，出售权是在物业按揭违约的情况下承按人（例如银行）最常用的补救措施。当借款人未有履行按揭条款，承按人可行使出售按揭物业的权力，以收回贷款人的本金、利息及开支。在本文中，我们将概述这种补救措施。

管限法律

根据香港法例第219章《物业转易及财产条例》第51条及附表4的规定，每项按揭／法定押记均隐含一项规定，允许承按人按其认为适当的方式，在合法的条件下将按揭物业出售及转让予买家，而无须就上述出售所引致的任何损失向按揭人负责。

有限责任

在Easy One Finance Ltd v Luk Wing Kee Andrew [2020] HKCFI 878 一案中，法院归纳了承按人在行使出售权的时候应履行的责任：

「13.   众所周知，就按揭行使出售权时：

1.      承按人并非按揭人的受托人；出售权一旦产生，承按人便有权随时为其自己的目的行使该权力，不论时机是否适宜，亦不论等待一段时间后能否获得更高的价格；

 

2.      承按人在行使出售按揭物业的权力前，无须取得按揭人同意或通知按揭人，也无须就出售按揭物业向按揭人征询或提供意见；

 

3.      承按人的责任仅限于真诚行事，以及采取合理谨慎措施以获取在其决定出售物业之时物业的真实市值；

 

4.      承按人对市场状况的了解无须完全正确；

 

5.      在判断涉及评估物业市值的情况下，只要承按人的评估结果在可接受的误差范围内，承按人便已合理行事；

 

6.      必须从整体及实际商业角度看待承按人及与其共同行事的人所采取的行动；及

 

7.      在评估承按人有没有违反其在行使出售权方面的责任时，按揭人负有举证责任。」

禁止自我交易规则

根据Easy One Finance一案，假如按揭人违约，承按人有广泛的酌情权以出售按揭物业。然而，也有一些例外情况，其中一项主要例外情况是禁止自我交易规则，即禁止承按人将按揭物业出售给自己。

这项规则的理由是，「向自己出售根本不是出售。出售权并不容许具有此项权力的人以其自己厘定的价格取得按揭物业，即使该价格是十足价值亦然。」（见 Farrar v Farrars Ltd. (1888) 40 Ch.D.395）。

例外情况：承按人向关连人士出售

承按人将物业出售给自己或关连人士有可能构成恶意或串谋，从而可能违反上述Easy One Finance一案所述的承按人真诚行事的责任。承按人行使出售权时，必须以收回有关按揭所担保的债务为目的，只要此目的是其采取行动的目的之一即可，不必是其的唯一目的。

在Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen Anor [1983] 3 ALL ER 54 (PC) 一案中，承按人透过拍卖将按揭物业出售了给一家关连公司，法官Templeman 勋爵指出：

「本委员会（枢密院司法委员会）认为，根据案例及原则，并无硬性规定禁止承按人 [将按揭物业] 出售给承按人有利益关系的公司。承按人及希望进行交易的公司必须证明该项出售是真诚的，而且承按人已采取合理措施，以获取当时合理可得的最佳价格。」

Templeman勋爵批评案中的拍卖方式以及未有获取估值的问题，最后裁定承按人未能令法院信纳其已采取合理步骤获取合理可得的最佳价格以及承按人的公司是以最佳价格购买的。枢密院裁定按揭人胜诉，但由于按揭人「不可原谅地」延误提出反申索（丧失时效），故法院拒绝撤销该项出售，仅命令承按人支付损害赔偿。

要点

在借款人违约的情况下，虽然承按人（贷款人）在行使出售权时拥有广泛的酌情权，但承按人不应该直接买下按揭物业。如果承按人希望由关连公司购买按揭物业，则有责任证明该项出售是真诚的，而且承按人已采取合理措施以获取当时合理可得的最佳价格。

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