随着八十年代工业生产线北移，香港制造业早已风光不再，许多旧式工厂大厦或遭空置或未得到充分利用。有鉴于此，政府公布了一系列措施，鼓励业主申请重建或整幢改装，藉以活化工厂大厦。

背景

行政长官在2009-2010年度的施政报告提出，2010年4月1日起三年内，容许申请重建工厂大厦的业主以「按实补价」方式，根据重建后的实际发展密度补地价，若补地价金额超过2,000万元，更可按固定利率在五年内分期摊付。业主如申请改装整幢工厂大厦，而工厂大厦符合楼龄规定及取得规划许可，则可获豁免更改土地用途的费用。在最新一份施政报告中，行政长官将上述措施延长三年至2016年3月底，并会容许业主小规模改动建筑物的现有结构。

申请程序

有意将工业用地或工厂大厦重建或整幢改装的业主，应向地政总署提出申请，并参阅地政总署作业备考编号1/2010的申请程序摘要。如果所申请的用途须得到城市规划委员会（「城规会」）的规划许可，则应在向地政总署提出重建或整幢改装申请之前，取得城规会的许可。

修订契约／换地重建

位于根据《城市规划条例》（第131章）编制的法定城市规划图则（「法定图则」）中非工业地带（即「其他指定用途」注明「商贸」（「商贸」）、「住宅」、「商业」或「综合发展区」）内的工业用地，业主可以申请修订契约或换地，以重建有关土地，用作有关法定图则指定或城规会准许的非工业用途。业主须遵守以下规定：

1.准许最高发展密度：有关申请不应超过法定图则或《建筑物条例》（第123章）准许的最高发展密度。拟建发展密度少于准许最高发展密度60% 的重建申请，一般不会获批。经批准的最高发展密度会列明为契约修订书的条款。申请获批准后，申请人须遵守地政总署加入或要求的条款及条件，包括补地价。

2.时间：在契约修订书中，建筑契诺会订明重建项目须于契约修订书签立日期起计五年内完成。

3.补地价金额：业主须补地价的金额为土地在原契约条件下的价值，与土地在经修订契约条件下的价值之间的差额（由地政总署评估）。

4.付款方式：

a.如补地价金额超过2,000万元，业主可选择其中80% 在五年内分期摊付，期间须支付利息。补地价总额的20% 为首期付款，10% 在接纳具约束力的基本条款建议书时支付，另外10% 在签立契约修订书时支付。

b.若业主不采用分期形式摊付，则应在接纳具约束力的基本条款建议书时支付补地价总额的10%，余额在签立契约修订书时支付。

5.转让同意：选择以分期摊付形式补地价的土地业主，必须在偿还所有未付款项及利息后，或取得银行就上述付款提供不可撤回的担保后，才可申请出售或转让有关土地或其任何部分，或该土地上的建筑物或其任何部分。

6.行政费：提出申请后，申请人须在地政总署要求时支付行政费首期，余额应在接纳具约束力的基本条款建议书时支付。

整幢改装的特别豁免

位于法定图则中「工业」、「商业」或「商贸」地带的工厂大厦，业主可以申请特别豁免书，更改整幢工厂大厦的用途，直至工厂大厦清拆或现有契约期满／终止（以较早者为准），而无须支付豁免费，政府会豁免强制执行工厂大厦现时契约条件订明的用途限制。业主应注意以下规定：

1.楼龄：拟整幢改装的工厂大厦楼龄不应少于15年，由整幢工厂的入伙纸发出日期起计；如果在同一地段的同一工厂大厦获发多于一张入伙纸，则由最后一张入伙纸的发出日期起计。

2.由业主提出申请：有关申请应由工厂大厦所在地段的业主提出，如果工厂大厦由多名业主共同拥有，则应由现时所有业主一同提出。

3.承按人同意：申请人必须得到该地段或工厂大厦或其任何部分的所有承按人、承押人及已订立买卖协议的买家同意，并连同有关申请一并提交。

4.建议用途：建议用途必须是相关规划地带经常准许的用途，或已取得城规会的规划许可，但无论如何不能用作住宅或个别其他用途。

5.条款、契诺及条件：地政总署授予特别豁免时，可能加入某些条款、契诺及条件，包括：

a.工厦整幢改装后，须保留现有建筑构架，而建筑物的高度和体积亦不得有任何改变。在现有建筑物作任何纵向或横向扩建或加建楼层时，亦不得超过在提出申请前，建筑事务监督就现有建筑物最后批准的建筑图则所指定的总楼面面积。现有建筑物在改装后的总楼面面积，无论如何不应超过最后获批准的建筑图则所指定的总楼面面积。在2011-2012年度施政报告发表后提出的新申请，可对工厂大厦的构架作轻微改动（详情有待地政总署公布）。

b.改装工程须在各方面遵守现行《建筑物条例》的规定。

c.因特别豁免而进行的改装工程，必须在特别豁免书发出日期起计三年内完成。申请人应提供由认可人士或其他合资格专业人士签发的改建工程完工证明文件。

d.若现有建筑物中任何单位的业主将其单位或当中任何权益出售、转让或以其他方式处置，或订立协议以进行上述事宜，该业主须取得其单位的买家或受让人向政府发出经盖章的承诺书，承诺在转让完成后会遵守特别豁免书的所有条款、条件及契诺及受其约束，并向地政总署提交该承诺书。

e.在特别豁免书的有效期内，该建筑物任何部分不得用作特别豁免书并无订明的任何用途。

6.签立：特别豁免应采用特别豁免书的形式，由土地的业主（单一业权）或所有现有业主（分散业权）共同签立，同时须经所有承按人、承押人及买家签立。

7.行政费：提出申请后，业主须在地政总署要求时支付行政费。即使申请人其后因任何原因撤回申请、拒绝地政总署的建议或不能签立特别豁免书，已支付的行政费亦不可退还。

8.有关部门的批准／牌照：业主应向城规会、消防处及建筑事务监督等相关政府部门，查询及申请当时有效的任何条例、附例或规例所规定的其他批准或牌照，不论是否涉及现有建筑物的任何结构性改动或其他改动。

9.修改契约条件：若土地业主希望因此项申请而修改其他批地条款，则应向地政总署另行提出契约修订申请。申请修改批地条件时，须按十足市值补缴地价（即估值时不会因为特别豁免而获得优惠）。

10.更改特别豁免的条件：若土地业主希望更改任何特别豁免的条件，包括更改特别豁免所准许的土地用途，则应向地政总署提出申请。如地政总署批准申请，则会加入若干条款及条件。