背景

香港楼市过热，一直是社会上的重要议题。在过去数年，香港楼价不断飙升，现已升至很多市民负担不起的程度。为回应公众关注，政府推出了多项措施，尝试令楼市降温，包括调整现时印花税税率及开征新的印花税。本文将概述现时就物业买卖征收的各种印花税。

从价印花税

除若干豁免情况外，任何人（包括个人或公司）于2013年2月23日或之后购买住宅或非住宅物业，均须按新的税率缴付从价印花税（「新从价印花税」）。无论是住宅或非住宅物业，新从价印花税须在签订买卖协议时支付。市民应注意，有关非住宅物业的新从价印花税，由原本在签订售卖转易契时支付，提前至在签订买卖协议时支付。买卖双方均有支付新从价印花税的法律责任。

新从价印花税税率

以下是新从价印花税税率（每一税阶界限均有「特别宽减」）：

新从价印花税的豁免情况

以下是适用于豁免住宅物业新从价印花税的主要情况（有待有关法例通过）：

1. 买方是香港永久性居民（「香港居民」），而他在购买有关住宅物业时，是代表其本人行事，并且在香港并无拥有任何其他住宅物业。如果某人以受托人身分为另一人订立买卖协议，则并非代表其本人行事；

2. 两名或以上香港居民联名购买住宅物业，而他们在购买有关住宅物业时，各人均代表其本人行事，并且在香港均无拥有任何其他住宅物业；

3. 一名香港居民与一名或以上非香港居民的近亲（即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）联名购买住宅物业，而他们在购买有关住宅物业时，各人均代表其本人行事，并且在香港均无拥有任何其他住宅物业；及

4. 近亲之间买卖或转让住宅物业，不论该等人士是否香港居民，或于购买时是否在香港拥有其他住宅物业。

以下是适用于豁免住宅及非住宅物业的主要情况：

1. 相联公司之间买卖或转让物业；

2. 根据或遵照法庭命令购买或转让物业；及

3. 受益人根据遗嘱或无遗嘱法的规定继承物业。

有关新从价印花税豁免情况的详情，可参阅税务局网页从价印花税的常见问题 [1]。

更换住宅物业

香港居民即使打算在购买新住宅物业后出售原有住宅物业，仍须支付新从价印花税。然而，如果该香港居民能证明他在购买新住宅物业后6个月内出售了原有住宅物业，则可要求获退还新旧从价印花税的差额。

买家印花税

除若干豁免情况外，任何人（包括个人或公司）在2012年10月27日或之后购买住宅物业，均须缴付买家印花税。买家印花税税率划一为物业售价或市值（以较高者为准）的15%，并且须于签订买卖协议时支付。买家印花税只须由买家支付。

政府规定所有股东及董事均为香港居民的有限公司，均须支付买家印花税。虽然社会上有团体强烈反对，但政府仍然维持立场，有关的有限公司不会受豁免。

买家印花税的豁免情况

根据2012年12月28日刊宪的《2012年印花税（修订）条例草案》（「草案」），买家印花税的主要豁免情况如下：

1. 买方是香港居民，而他在购买有关住宅物业时，是代表其本人行事；

2. 一名香港居民与一名或以上非香港居民的近亲（即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）联名购买住宅物业，而他们在购买有关住宅物业时，各人均代表其本人行事；

3. 近亲之间转让住宅物业，不论该等人士是否香港居民，而各人均代表其本人行事；及

4. 相联公司之间买卖或转让住宅物业。

有关买家印花税豁免情况的详情，可参阅税务局网页买家印花税的常见问题 [2]。

额外印花税

从价印花税及买家印花税针对的是购买物业，而额外印花税则针对卖方在若干时间内出售物业。除若干豁免情况外，任何人（包括个人或公司）于2010年11月20日至2012年10月26日购买住宅物业、并于24个月内转售，均须支付旧的额外印花税；而于2012年10月27日或之后购买住宅物业、并于36个月内转让，则须支付新的额外印花税。买卖双方均有支付额外印花税的法律责任。

额外印花税税率

额外印花税的适用税率，视乎物业购买日期及卖方转售物业前的持有期。以下是额外印花税税率：

额外印花税的豁免情况

根据草案，额外印花税的主要豁免情况如下：

1. 出售或转让住宅物业予一名或以上的近亲（即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）；

2. 相联公司之间买卖或转让住宅物业；及

3. 出售涉及住宅物业的遗产，以及出售或转让根据遗嘱或无遗嘱法继承的住宅物业。

有关额外印花税豁免情况的详情，可参阅税务局网页额外印花税的常见问题 [3]。

过渡安排

在《印花税条例》的修订刊宪前，从价印花税及额外印花税会先按旧税率征收。刊宪后，新旧税率之间的差额须在刊宪起计30日内补付，而买家印花税亦须于刊宪后30日内支付。

总结

处理印花税时，应考虑三个重要问题：

1. 有关物业是住宅物业或非住宅物业？如果是住宅物业，买方及／或卖方便须支付从价印花税、买家印花税及额外印花税。如果是非住宅物业，则只须支付从价印花税。

2. 有关物业在甚么时候购买？就从价印花税而言，新从价印花税税率适用于在2013年2月23日或之后购买的物业。而买家印花税适用于2012年10月27日或之后购买的物业。有关额外印花税，如果物业是在2010年11月20日至2012年10月26日购买，须按旧税率支付额外印花税，而在2012年10月27日或之后购买的物业，则须按新税率支付额外印花税。

3. 豁免情况是否适用？如适用，视乎有关情况，买方及／或卖方可能只需按旧税率支付印花税，甚至完全获得豁免。