简介：现行法律原则

逆权管有（adverse possession）受《时效条例》（香港法例第347章）及相关案例规管。根据《时效条例》第7条，在擅自占地者（squatter）逆权管有有关土地日期起计满12年后[1]，任何人不得提出收回该土地的诉讼。

要确立逆权管有土地，擅自占地者必须证明：(a) 他事实上独自管有该土地；(b) 他有管有该土地的意图；及 (c) 他管有该土地的行为与该土地业主的业权相逆。[2]

逆权管有例子

近期在Chan Yuk Por v Chan Kam Muk DCCJ 3826/2007一案中，法院需要就一宗十分典型的逆权管有案件作出裁决。

背景

原告人的案情指，早于1958年，其父母已在被告人位于南丫岛的土地上，未经被告人同意建造了一间木屋。此后，该木屋先后由原告人的父母、原告人父母许可的获许人及原告人本人占用，直至原告人于2007年提出本案的诉讼。

原告人指，其父母在被告人的土地建造并占用该木屋，并且从未就被告人的土地支付租金，已构成有力的证据，证明事实上管有土地，及有管有该土地的意图。此外，原告人曾经为木屋装修／翻新，亦显示原告人的行为犹如是该土地的正式业主一样。原告人进一步指出，由于有关时效期限已过[3]，因此他应得到该土地的有效业权。

被告人反驳原告人的案情，指根据原告人与被告人的儿子于1999年10月15日订立的租约（「租约」），原告人的父母及原告人同意就占用该土地支付租金，并实际支付租金予被告人。如果原告人如被告人所言曾支付租金，那么原告人及其父母只是租客，这就证明原告人（及其前任人）管有该土地的行为与被告人的业权并不相逆，逆权管有申索亦不成立。

裁决

法律上早已确立，即使擅自占地者其后藉行为或法律运作而承认注册业主的业权，仍不能令业权恢复效力。擅自占地者可透过签订租约或缴交租金等，以承认注册业主的业权。在本案中，法院裁定被告人的业权最迟于1989年已终止，因此在1989年后才订立的租约，只是后来才承认被告人的业权，不能令业权恢复效力，故此法院无需裁定租约的效力。尽管如此，法院仍裁定租约在法律上无效，因为原告人是受到误导，以为租约是关于木屋旁边的农地，所以才被诱使签署的。法院信纳原告人的案情，裁定原告人胜诉。

2012年12月的逆权管有谘询文件

2012年12月，香港法律改革委员会就现时的逆权管有法律发表谘询文件。谘询文件确认了多项维持逆权管有的理由，包括：

1. 现时《时效条例》中关于逆权管有的规定，已获法院裁定为符合《基本法》。私人业权，取得、使用、处置及继承物业的权利，以及就物业被合法剥夺而获得补偿的权利，都应受到保障。

2. 逆权管有有助防止陈旧的申索。逆权管有是时效法例的一个范畴，并容许擅自占地者在连续占用土地12年后取得管有业权（possessory title），因为时间越久远，要查证案情越困难。

3. 逆权管有能促进土地发展。如果土地的拥有人并不管有该土地，便会使该土地难以出售，这样无疑会妨碍土地发展。

4. 逆权管有有助减少在发生错误的情况下的不幸。地界不清是新界土地常见的问题，丈量约份地图或新批土地图则显示的地界，往往与实际土地上的边界有出入。假如擅自占地者合理地误以为自己是有关土地的注册业主，并为改良该土地花费了相当金钱，却不符合拥有人不容反悔（proprietary estoppel）的要求，则可能面对困境。在这种情况下，容许该人提出逆权管有申索是公平和公正的。

5. 逆权管有方便无注册土地的买卖。容许连续占用土地的擅自占地者以注册业主身分买卖该土地，是符合公众利益的。擅自占地者取得了管有业权，令该土地的业权能够在公开市场买卖。

注册业权人与有效利用土地之间的平衡

考虑到上述理由，谘询文件提出的其中一项建议是保留逆权管有。但文件同时提出，注册业权人的权利应得到某程度的尊重，在有令人信服的理据时，亦需在注册业权与采用逆权管有原则之间取得平衡。

法律改革委员会建议，仿效英格兰及威尔斯已实施的改革，禁止单凭逆权管有而终止土地的注册业权。谘询文件提议的新逆权管有制度分为以下步骤：

1. 擅自占地者在逆权管有土地连续10年后，可申请注册该土地的业权；

2. 注册业主将获通知擅自占地者提出申请，并可反对有关申请；

3. 注册业主如未能在指定时间内提出反对，逆权管有者便可注册为业主；

4. 如果注册业主反对，擅自占地者必须能够证明以下其中一项，否则其申请将会被拒：(a) 因为衡平法的不容反悔原则（equity by estoppel），注册业主谋求剥夺擅自占地者的管有权会是不合情理的，擅自占地者理应获注册为业主；(b) 擅自占地者因其他理由而有权获注册为该土地的业主；或 (c) 擅自占地者已逆权管有他合理地误以为属于他的、毗邻其拥有的其他土地；

5. 在反对逆权管有者的申请后，注册业主有两年期限藉以下方式从逆权管有者取回有关土地的管有权：取得法庭判决或在取得法庭判决后将逆权管有者逐出，或对逆权管有者提出收回管有权的法律程序。

6. 如果擅自占地者在第一次提出申请后两年内未被逐出，他有权提出第二次申请；而假如其第二次申请被反对，案件可交由审裁官解决。

总结

这份谘询文件最突出的建议，当然是要求擅自占地者注册其逆权管有申请，才能取得土地的绝对业权。

这个做法令物业业主得悉擅自占地者有意提出逆权管有申请，有机会提出反对，从而有助保障业主的权利。毕竟，在一些地界争议案件中，业主甚至不知道其土地的边界在何，因此也无法知道其土地是否被邻居占用。在现行法例下，业主事前无从知道其土地被逆权管有，12年后便可能失去土地业权。如实施谘询文件的这项建议，擅自占地者便不能再未经通知业主，而暗中取得土地的业权。