引言

置业是很多香港人的人生大事，可是买家与地产发展商的议价能力往往被指不对等。对于这个问题，越来越多人要求政府全面立法，以保障买家的利益。运输及房屋局（「运房局」）根据其成立的「立法规管一手住宅物业销售督导委员会」提出的建议，终于在2012年3月向立法会提交了《一手住宅物业销售条例草案》。

《一手住宅物业销售条例》（香港法例第621章）（「该条例」）已于2012年7月6日刊宪，并将于运房局局长在宪报刊登公告指定的日期起实施。该条例制定后，将适用于所有已落成及未落成的一手住宅物业。下文将说明该条例实施后的主要改变。该条例的制定，不但可以教育公众认识购买一手住宅物业的消费者保障，而且有助一手住宅物业的销售方式变得更符合商业道德及公平。

采用实用面积

该条例的一项主要规定，是地产发展商在售楼说明书、价单及广告中，仅可采用「实用面积」来表示物业大小及计算每平方呎／米售价。根据该条例第8条，住宅物业的「实用面积」界定为该物业的楼面面积，包括（构成该物业一部分的）露台、工作平台、阳台每一项的楼面面积，而不包括（构成该物业一部分的）空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭或庭院每一项的面积。

该条例制定前的惯例：建筑面积

根据香港法例第123F章《建筑物（规划）规例》第23(3)(a) 条，总楼面面积（「建筑面积」）是在每层楼面水平（包括地库）量度所得的建筑物外墙以内面积，连同建筑物内每个露台的面积，以及建筑物外墙的厚度。

对于很多地产发展商而言，该条例把陈述一手住宅物业大小及每平方呎／米售价的标准，由建筑面积改为只可采用实用面积，对一手住宅物业的销售方式造成巨大的改变。与实用面积相比，建筑面积还包括了在住宅发展项目内业主可以使用的公用设施，例如会所、地库及停车场。

采用实用面积的争议

这个改变引起香港地产建设商会反对，认为该条例禁止披露与建筑面积有关的资讯，是限制言论自由的政策，而且歧视一手住宅物业的业主，有可能违宪。

对于上述意见，政府回应指，虽然建筑面积不能用作陈述物业面积及计算售价，但地产发展商仍可在售楼说明书采用建筑面积提供公用设施面积的资料，该条例并无绝对禁止披露与建筑面积有关的资料，有关说法纯属误解。

政府亦表示，很多人误会二手市场物业没有实用面积的资料。但其实自2008年10月10日及2010年6月2日起，根据地政总署的同意方案，地产发展商必须以实用面积提供物业大小及售价的资料。事实上，香港所有二手住宅物业（村屋除外）的实用面积资料均可于差饷物业估价署索取，每项物业只象征式收取港币9元的服务费。

禁止失实陈述及传布误导资料

为加强监察误导买家的失实资料的发放，该条例正式把失实陈述及传布虚假或误导资料列为刑事罪行，禁止披露、传递或传布很可能诱使他人购买一手住宅物业、而在重要事实方面属虚假或具误导成份或因遗漏重要事实而属虚假或具误导成份的资料。根据该条例第76和78条，违者可被判最高500万元罚款及最多监禁七年。

总结

该条例制定前，虽然亦有实用面积，但地产发展商、买家及地产代理通常采用建筑面积来表示物业大小及每平方呎／米售价。该条例制定后，将有助推动公众接受以实用面积代替建筑面积为标准。

亦有意见认为，运房局辖下的房屋科应为香港所有置业人士的利益成立一个执行部门，以监督该条例的运作、处理投诉、进行调查及推行公众教育，以协助该条例及早实施。