簡介

早前在〈臨時協議與正式協議出現差異時，可提出業權質詢嗎？〉一文中，我們討論了法院在Join Union Investment Ltd v China Tree Investment Ltd [2016] 2 HKLRD 901案中的裁決，特別是臨時協議與其後正式協議中關於物業的違例建築工程的條款字眼出現差異的情況。本文中，我們將討論此案另一個關於「現狀」條款法律效力的爭論點。

背景

在Join Union案中，買賣雙方訂立的臨時協議包含一條非法搭建物條款（「非法搭建物條款」），該條款列明：

「該物業是以現狀售予買方，買方已親察該物業之現時狀況，買方不得因該物業存有任何未經批准之加建、改建或僭建之建築物，而向賣方提出質詢或藉此理由拒絕成交或拖延成交。」

其後，在買賣雙方訂立的正式協議中，該非法搭建物條款被修改，只保留了開頭部分，即「該物業是以現狀售予買方」（「現狀條款」）。因此，在法庭上出現了一個爭論點：單是現狀條款可否禁止買方就非法搭建物（即「僭建物」）或其他業權相關事宜提出業權質詢或反對？

法律原則

《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）的附表二A部列出了可在物業買賣協議中用提述方式納入的若干常見契諾及條件。其中第3項條件訂明：「買方購買該財產，是完全知悉該財產的實質狀況，並接受該財產的現有狀況而購買的。」此條件通常亦被稱為「現狀」條件。如物業買賣協議中納入了「現狀」條件，買方即被視為已知悉該物業的實質狀況，賣方概不負責任何實質缺陷（不論明顯的或潛在的[1]），亦無須因任何此等缺陷而降低售價。

雖然「現狀」條件看來對買方有點不公平，其實此條件符合「買者自慎之」（caveat emptor）這個傳統的普通法原則，意思是「購買者自己小心」。因此，在物業買賣協議中納入「現狀」條件是再適當不過的做法，但前提是雙方均同意加入此條件。

不過須注意，對於列明以「現狀」出售的物業，此「現狀」只限於該物業的實質狀況，在沒有清晰字眼表明的情況下，並不可延伸至僭建物。以下案例可說明這一點。

案例

Leung Wing Fai案

在Leung Wing Fai v Onlink Investments Ltd [2000] 1 HKLRD 725一案中，買方簽署物業買賣協議後發現該物業有僭建物，於是向賣方提出業權質詢。賣方回應表示會在成交前拆除僭建物。在成交之日，買方以賣方未能證明擁有妥善業權為理由終止買賣協議，並要求濟助。買方提出的論點之一是買賣協議中的「現狀」條款阻礙賣方拆除僭建物。

法院雖然裁定買方勝訴，但亦裁定「現狀」條款的作用是保障賣方，使賣方無須改善物業。法院認為，「現狀」條款並非買方可以主張的權利，買方不得藉以阻止賣方拆除雙方確認的僭建物，亦不能被用作買方堅持把僭建物連同物業其餘部分出售的理由。

All Ports Holdings案

All Ports Holdings v Grandfix Limited [2001] 2 HKLRD 630是法院在Join Union案中曾參考的案例。在此案中，買賣雙方訂立了物業買賣協議。爭論點在於賣方是否妥善回答了兩項業權質詢，其中一項與指稱僭建物有關。與Join Union案的情形一樣，賣方指其無責任回答業權質詢，因為協議中有一項手寫條款（「手寫條款」），禁止買方提出關於僭建物的業權質詢。該手寫條款訂明，買方接受「物業的所有現有狀況，且不得以任何藉口拒絕完成交易或提出任何反對」。賣方進一步稱，手寫條款的範圍比協議中已有的標準「現狀」條款更廣泛，而且雙方已明白手寫條款包括僭建物。

賣方倚賴若干詮釋原則及推定（例如不用贅詞的推定，規明合約的所有部分均不得被視為無效或多餘），辯稱手寫條款可被解釋為包含非法或違例建築物。然而，法院不接納賣方的論點，認為假如條文在字面上並無任何歧義，那麼賣方所倚賴的詮釋原則或推定便毫無作用。在此情況下，雖然賣方案情指雙方之間均明白「狀況」一詞包括僭建物，但手寫條款並看不出有此意思。因此，法院認為手寫條款在字面上並無歧義。

另一方面，法院強調，賣方如要倚賴合約條款把業權欠妥的風險轉移至買方，必須用清晰的措辭訂明有關條款。在本案中，法院認為手寫條款很明顯沒有包含所需的內容，故裁定手寫條款僅指物業的實質狀況，不能延伸至僭建物。因此，手寫條款並非買方就僭建物提出的業權質詢的妥善答覆。

 Poon Mee Kuen案

在Poon Mee Kuen v Chan Hor Tong & Others HCMP 1431、1432及1433/2004案中，買方向賣方要求濟助，理由是賣方未有對業權質詢作出妥善答覆，亦因此未能在成交前顯示擁有妥善業權。其中一項質詢涉及物業的若干改建工程的合法性。賣方沒有回答質詢，而是簡單地回覆稱該物業是以「現狀」出售。法院參考了類似案例，裁定在此情況下「現狀」條款不具有把業權欠妥的風險轉移至買方的效力。

在參考All Ports Holdings及Poon Mee Kuen案例後，法院在Join Union案中亦確定，現狀條款（即訂明物業以「現狀」出售的條款）僅與物業的實質狀況有關，並不禁止買方就僭建物提出業權質詢。

總結

上述案例清晰表明了一個基本原則：「現狀」條款僅與物業的實質狀況有關，與業權無關。賣方如要倚賴合約條款限制或限定擬轉易的業權，單憑一條「現狀」條款肯定是不足夠的，必須用非常清晰的措辭訂明相關條款。

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