简介

早前在〈临时协议与正式协议出现差异时，可提出业权质询吗？〉一文中，我们讨论了法院在Join Union Investment Ltd v China Tree Investment Ltd [2016] 2 HKLRD 901案中的裁决，特别是临时协议与其后正式协议中关于物业的违例建筑工程的条款字眼出现差异的情况。本文中，我们将讨论此案另一个关于「现状」条款法律效力的争论点。

背景

在Join Union案中，买卖双方订立的临时协议包含一条非法搭建物条款（「非法搭建物条款」），该条款列明：

「该物业是以现状售予买方，买方已亲察该物业之现时状况，买方不得因该物业存有任何未经批准之加建、改建或僭建之建筑物，而向卖方提出质询或藉此理由拒绝成交或拖延成交。」

其后，在买卖双方订立的正式协议中，该非法搭建物条款被修改，只保留了开头部分，即「该物业是以现状售予买方」（「现状条款」）。因此，在法庭上出现了一个争论点：单是现状条款可否禁止买方就非法搭建物（即「僭建物」）或其他业权相关事宜提出业权质询或反对？

法律原则

《物业转易及财产条例》（香港法例第219章）的附表二A部列出了可在物业买卖协议中用提述方式纳入的若干常见契诺及条件。其中第3项条件订明：「买方购买该财产，是完全知悉该财产的实质状况，并接受该财产的现有状况而购买的。」此条件通常亦被称为「现状」条件。如物业买卖协议中纳入了「现状」条件，买方即被视为已知悉该物业的实质状况，卖方概不负责任何实质缺陷（不论明显的或潜在的[1]），亦无须因任何此等缺陷而降低售价。

虽然「现状」条件看来对买方有点不公平，其实此条件符合「买者自慎之」（caveat emptor）这个传统的普通法原则，意思是「购买者自己小心」。因此，在物业买卖协议中纳入「现状」条件是再适当不过的做法，但前提是双方均同意加入此条件。

不过须注意，对于列明以「现状」出售的物业，此「现状」只限于该物业的实质状况，在没有清晰字眼表明的情况下，并不可延伸至僭建物。以下案例可说明这一点。

案例

Leung Wing Fai案

在Leung Wing Fai v Onlink Investments Ltd [2000] 1 HKLRD 725一案中，买方签署物业买卖协议后发现该物业有僭建物，于是向卖方提出业权质询。卖方回应表示会在成交前拆除僭建物。在成交之日，买方以卖方未能证明拥有妥善业权为理由终止买卖协议，并要求济助。买方提出的论点之一是买卖协议中的「现状」条款阻碍卖方拆除僭建物。

法院虽然裁定买方胜诉，但亦裁定「现状」条款的作用是保障卖方，使卖方无须改善物业。法院认为，「现状」条款并非买方可以主张的权利，买方不得藉以阻止卖方拆除双方确认的僭建物，亦不能被用作买方坚持把僭建物连同物业其余部分出售的理由。

All Ports Holdings案

All Ports Holdings v Grandfix Limited [2001] 2 HKLRD 630是法院在Join Union案中曾参考的案例。在此案中，买卖双方订立了物业买卖协议。争论点在于卖方是否妥善回答了两项业权质询，其中一项与指称僭建物有关。与Join Union案的情形一样，卖方指其无责任回答业权质询，因为协议中有一项手写条款（「手写条款」），禁止买方提出关于僭建物的业权质询。该手写条款订明，买方接受「物业的所有现有状况，且不得以任何借口拒绝完成交易或提出任何反对」。卖方进一步称，手写条款的范围比协议中已有的标准「现状」条款更广泛，而且双方已明白手写条款包括僭建物。

卖方倚赖若干诠释原则及推定（例如不用赘词的推定，规明合约的所有部分均不得被视为无效或多余），辩称手写条款可被解释为包含非法或违例建筑物。然而，法院不接纳卖方的论点，认为假如条文在字面上并无任何歧义，那么卖方所倚赖的诠释原则或推定便毫无作用。在此情况下，虽然卖方案情指双方之间均明白「状况」一词包括僭建物，但手写条款并看不出有此意思。因此，法院认为手写条款在字面上并无歧义。

另一方面，法院强调，卖方如要倚赖合约条款把业权欠妥的风险转移至买方，必须用清晰的措辞订明有关条款。在本案中，法院认为手写条款很明显没有包含所需的内容，故裁定手写条款仅指物业的实质状况，不能延伸至僭建物。因此，手写条款并非买方就僭建物提出的业权质询的妥善答复。

 Poon Mee Kuen案

在Poon Mee Kuen v Chan Hor Tong & Others HCMP 1431、1432及1433/2004案中，买方向卖方要求济助，理由是卖方未有对业权质询作出妥善答复，亦因此未能在成交前显示拥有妥善业权。其中一项质询涉及物业的若干改建工程的合法性。卖方没有回答质询，而是简单地回复称该物业是以「现状」出售。法院参考了类似案例，裁定在此情况下「现状」条款不具有把业权欠妥的风险转移至买方的效力。

在参考All Ports Holdings及Poon Mee Kuen案例后，法院在Join Union案中亦确定，现状条款（即订明物业以「现状」出售的条款）仅与物业的实质状况有关，并不禁止买方就僭建物提出业权质询。

总结

上述案例清晰表明了一个基本原则：「现状」条款仅与物业的实质状况有关，与业权无关。卖方如要倚赖合约条款限制或限定拟转易的业权，单凭一条「现状」条款肯定是不足够的，必须用非常清晰的措辞订明相关条款。

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