背景

在Li (or Lei) Ting Kit Tso v Cheung Tin Wah [2016] HKEC 2720一案中，原告人是中國習慣法下的「祖」，在新界擁有若干土地（「祖地」）。1996年10月，祖的司理與第一被告人訂立口頭協議，轉讓祖地予第一被告人或其指定人士，以在祖地上興建15棟房屋，而原告人將會獲得其中3棟、若干泊車位及一筆現金。

由口頭協議日期起計，第一被告人須於一年內按照丁屋政策獲取地政總署的批准，否則原告人可要求取回祖地。第一被告人同意不把祖地轉讓給第三方，亦不允許其任何代名人這樣做。為方便辦理手續，第一被告人指定一間公司（「第二被告人」）訂立一份與口頭協議一致的書面協議。於是，原告人與第二被告人訂立了書面協議，並把祖地轉讓給第二被告人。雖然轉讓契寫明第二被告人已支付代價，但實際上第二被告人並沒有向原告人支付任何代價。

至2011年，發展工程仍然沒有展開。原告人向第二被告人發信，接受第二被告人因遲遲未進行發展工程而構成的毀約性違約，要求把土地轉回原告人。當時，第二被告人已把祖地劃分成13幅，並將部分轉讓予第三方。第二被告人收到原告人的信件後，把其餘幾幅土地也轉讓給其他第三方。

原告人與當時5幅土地的業主達成口頭協議，把業權轉回給原告人，但卻「失去」另外8幅土地。

原告人的案情

原告人認為，第二被告人是以法團工具及／或代理人身分代表第一被告人簽署書面協議的；或者，第二被告人須根據書面協議負責，而第一被告人本身亦須根據口頭協議負責，或第一被告人本身因擔保書面協議獲妥善履行而須負責。

違反協議

由於口頭協議及書面協議（統稱「該等協議」）皆無可避免地牽涉原居民向地政總署作出虛假聲明，原告人承認該等協議不合法，法院不會強制執行非法的合約，因此不能就被告人違反該等協議而提出訴訟。

撤回合約（locus poenitentiae）

根據普通法的原則，如一份非法合約完全或部分未獲履行，訂約方可取回財產，但只可基於復還財產。本案原告人並不能倚賴此原則，因為第二被告人已不再擁有有關土地。

被告人是否已支付轉讓代價

被告人如要證明已支付代價，必須倚賴履行該等非法協議的行為。因此，法院不接納此抗辯理由。

原告人是否因契據不容自駁原則
而不得否認收到代價

契據不容自駁（estoppel by deed）是一項證據規則，其基本原則是契據中鄭重明確的陳述或協定必須被視為對各訂約方及參與者具約束力，因此法院不會接納任何與之相反的證供。但由於原告人並非就未獲支付轉讓代價提出訴訟，而只是提供討回業權的理據，因此原告人不會因契據不容自駁原則而不得否認收到代價。

歸復信託

歸復信託（resulting trust）是藉法律的施行而產生的默示信託，默示當某人獲轉讓物業而無須支付任何代價時，該人是為轉讓人的利益而持有物業。

法官裁斷，被告人沒有就祖地轉讓予第二被告人而向原告人支付任何款項，這宗轉讓的實際意圖亦並非徹底轉讓土地，而是為了特別發展目的，以使原告人收到丁屋、泊車位及金錢。如第二被告人向地政總署申請興建丁屋不獲批，則應把祖地歸還給原告人。

無論如何，由於被告人必須倚賴非法的協議來確立抗辯理由，法院對此不予協助。

總結

原告人能夠倚賴歸復信託的推定來控告第二被告人，該等非法協議並不構成第二被告人獲轉讓祖地的代價，原告人亦無須因契據不容自駁原則而不得表示沒有收過任何代價。

本案的問題在於第二被告人不再擁有祖地，祖地的業權已落入多名受讓人手中。由於沒有證據顯示該等受讓人並非真誠買家，原告人不能對他們提出申索。法院改為命令第二被告人向原告人支付衡平法賠償，即在令狀日期祖地的市值。

影響

自從有地產發展商與十一名原居民在一宗利用丁屋政策的騙案（HKSAR v 李欽培 David [2015] CHKEC 1516一案）中因欺詐政府而被判入獄後，丁屋政策再次成為公眾關注的焦點。原居民利用他們的權利圖利，有機會因作出虛假聲明而干犯刑事罪行。儘管本案允許原告人取回安排失敗的土地，原居民及發展商不應濫用此權利。HKSAR v 李欽培 David一案的裁決提醒公眾，出售丁權時若涉及欺詐政府的非法安排，相當可能面臨刑事責任。

如有查詢，請聯絡我們的物業部門：

E: property@onc.hk

T: (852) 2810 1212

W: www.onc.hk

F: (852) 2804 6311

香港中環康樂廣場 8 號交易廣場第三期 19 樓

注意：以上內容涉及十分專門和複雜的法律知識或法律程序。本篇文章僅是對有關題目的一般概述，只供參考，不能作為任何個別案件的法律意見。如需進一步的法律諮詢或協助，請聯絡我們的律師。