背景

在Li (or Lei) Ting Kit Tso v Cheung Tin Wah [2016] HKEC 2720一案中，原告人是中国习惯法下的「祖」，在新界拥有若干土地（「祖地」）。1996年10月，祖的司理与第一被告人订立口头协议，转让祖地予第一被告人或其指定人士，以在祖地上兴建15栋房屋，而原告人将会获得其中3栋、若干泊车位及一笔现金。

由口头协议日期起计，第一被告人须于一年内按照丁屋政策获取地政总署的批准，否则原告人可要求取回祖地。第一被告人同意不把祖地转让给第三方，亦不允许其任何代名人这样做。为方便办理手续，第一被告人指定一间公司（「第二被告人」）订立一份与口头协议一致的书面协议。于是，原告人与第二被告人订立了书面协议，并把祖地转让给第二被告人。虽然转让契写明第二被告人已支付代价，但实际上第二被告人并没有向原告人支付任何代价。

至2011年，发展工程仍然没有展开。原告人向第二被告人发信，接受第二被告人因迟迟未进行发展工程而构成的毁约性违约，要求把土地转回原告人。当时，第二被告人已把祖地划分成13幅，并将部分转让予第三方。第二被告人收到原告人的信件后，把其余几幅土地也转让给其他第三方。

原告人与当时5幅土地的业主达成口头协议，把业权转回给原告人，但却「失去」另外8幅土地。

原告人的案情

原告人认为，第二被告人是以法团工具及／或代理人身分代表第一被告人签署书面协议的；或者，第二被告人须根据书面协议负责，而第一被告人本身亦须根据口头协议负责，或第一被告人本身因担保书面协议获妥善履行而须负责。

违反协议

由于口头协议及书面协议（统称「该等协议」）皆无可避免地牵涉原居民向地政总署作出虚假声明，原告人承认该等协议不合法，法院不会强制执行非法的合约，因此不能就被告人违反该等协议而提出诉讼。

撤回合约（locus poenitentiae）

根据普通法的原则，如一份非法合约完全或部分未获履行，订约方可取回财产，但只可基于复还财产。本案原告人并不能倚赖此原则，因为第二被告人已不再拥有有关土地。

被告人是否已支付转让代价

被告人如要证明已支付代价，必须倚赖履行该等非法协议的行为。因此，法院不接纳此抗辩理由。

原告人是否因契据不容自驳原则
而不得否认收到代价

契据不容自驳（estoppel by deed）是一项证据规则，其基本原则是契据中郑重明确的陈述或协定必须被视为对各订约方及参与者具约束力，因此法院不会接纳任何与之相反的证供。但由于原告人并非就未获支付转让代价提出诉讼，而只是提供讨回业权的理据，因此原告人不会因契据不容自驳原则而不得否认收到代价。

归复信托

归复信托（resulting trust）是藉法律的施行而产生的默示信托，默示当某人获转让物业而无须支付任何代价时，该人是为转让人的利益而持有物业。

法官裁断，被告人没有就祖地转让予第二被告人而向原告人支付任何款项，这宗转让的实际意图亦并非彻底转让土地，而是为了特别发展目的，以使原告人收到丁屋、泊车位及金钱。如第二被告人向地政总署申请兴建丁屋不获批，则应把祖地归还给原告人。

无论如何，由于被告人必须倚赖非法的协议来确立抗辩理由，法院对此不予协助。

总结

原告人能够倚赖归复信托的推定来控告第二被告人，该等非法协议并不构成第二被告人获转让祖地的代价，原告人亦无须因契据不容自驳原则而不得表示没有收过任何代价。

本案的问题在于第二被告人不再拥有祖地，祖地的业权已落入多名受让人手中。由于没有证据显示该等受让人并非真诚买家，原告人不能对他们提出申索。法院改为命令第二被告人向原告人支付衡平法赔偿，即在令状日期祖地的市值。

影响

自从有地产发展商与十一名原居民在一宗利用丁屋政策的骗案（HKSAR v 李钦培 David [2015] CHKEC 1516一案）中因欺诈政府而被判入狱后，丁屋政策再次成为公众关注的焦点。原居民利用他们的权利图利，有机会因作出虚假声明而干犯刑事罪行。尽管本案允许原告人取回安排失败的土地，原居民及发展商不应滥用此权利。HKSAR v 李钦培 David一案的裁决提醒公众，出售丁权时若涉及欺诈政府的非法安排，相当可能面临刑事责任。

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