簡介

根據合同法的一般原則，假如協議條款含糊不清或不確定，以致無法合理地肯定訂約各方的用意，該協議在法律上則不構成可強制執行的合約。例如，沒有訂明開始日期的租約，或「以買方取得令人滿意的按揭作準」的物業出售協議，一般都因為內容不確定而不可強制執行。最近在Tsang Wing Man v Chung On Ling CACV 129/2015一案中，法院須裁定一份看來沒有確定成交日期的物業買賣協議是否可強制執行。

背景

涉及爭議的物業位於大埔一幢樓宇的地下及閣樓（「該處所」），業主為本案的被告人，他一直以月租形式將該處所出租予原告人經營其地產代理業務。

於2011年6月，被告人通知原告人，有買家願以港幣1,000萬元購買該處所。經過一輪磋商，被告人同意以港幣980萬元將該處所出售予原告人，而在成交前，原告人可繼續以月租港幣22,300元租用該處所。其後原告人與被告人簽署了一份由原告人草擬、看來是買賣協議的手寫協議（「該協議」）。但該協議有一些不尋常之處：首先，在該協議下，原告人無須支付訂金。此外，最重要的是，根據該協議，該處所買賣的成交日期取決於原告人出售其另一內地物業（「內地物業」）的成交日期。被告人表示，原告人曾口頭告訴他，內地物業的買賣快將成交，無論如何不超過兩個月。

在兩個多月後，即大約2011年9月初，原告人要求被告人讓她延期成交。被告人不同意，並通知原告人，若她不能於2011年9月中成交，他便會把該處所放盤出售，不再賣給她。雖然原告人最終沒有完成交易，但她於2012年5月把該協議登記為該處所的押記，以期阻止被告人把該處所出售予任何其他買家。

其後，被告人提出法律程序，要求取消登記在該處所的押記，而原告人則要求強制履行該協議。

爭論點

原審時，法院需審理的主要爭論點是該協議是否可強制執行，因為假如該協議不可強制執行，原告人便不能要求強制履行該協議，被告人亦可取消登記該協議為該處所的押記。在考慮該協議的性質和條款後，原審法官裁定，該協議因為欠缺代價及成交日期不確定而未能妥為構成物業買賣協議。因此，它並非可強制執行的合約，原告人不能要求強制履行該協議。

上訴時，原告人爭辯指，假如把該協議解讀為載有須於合理時間內成交的隱含條款，該協議則是可強制執行的合約，而在「合理時間」期間，被告人有責任證明他擁有該處所的妥善業權，但他未有做到。

法律原則

在考慮原告人的理據時，法院指出，香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第3(1) 條規定：

「任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。」（底線自加，以示強調）

簡而言之，第3(1) 條規定，土地售賣合約必須採用書面形式。

法院亦參考了Kwan Siu Man v Yaacov Ozer (1998-98) 1 HKCFAR 343一案的裁決，在該案中，終審法院強調，要令物業買賣協議可強制執行，必須有證明合約的備忘錄，僅此而已。終審法院亦認同，在香港這個商業社會，確定土地買賣的成交日期一般是相當重要的（甚至是關鍵性的），因此，若只是就訂約方、物業、價格而沒有就成交日期達成共識，法院並不會裁定已訂立物業買賣合約。

討論

在本案中，法院認為該協議不但沒有成交日期，而且沒有可行的確定成交日期方法。在雙方簽署該協議之日，內地物業的成交日期是無從確定的，因為當時內地物業連售賣合約草稿也未有。從證據所見，原告人並無理由預期內地物業將於一段合理時間內出售，因此，該協議只不過是一份同意未來再協議的協議。

法院又指出，即使裁斷該協議成交日期不明確是錯誤的，而且可把該協議解讀為載有隱含條款，令成交日期變得明確，但基於《物業轉易及財產條例》第3(1) 條，該協議仍是不可強制執行的，因為關於成交日期的隱含條款並無以書面證明，因此法院維持原判，駁回原告人的上訴。

總結

從上文可見，物業買賣協議若沒有確定的成交日期，可導致整份協議不可強制執行。因此，賣買雙方均應徵詢律師意見，以訂立一份具約束力及可強制執行的物業買賣協議，並充分了解自己在協議下的權利和權益。

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