简介

根据合同法的一般原则，假如协议条款含糊不清或不确定，以致无法合理地肯定订约各方的用意，该协议在法律上则不构成可强制执行的合约。例如，没有订明开始日期的租约，或「以买方取得令人满意的按揭作准」的物业出售协议，一般都因为内容不确定而不可强制执行。最近在Tsang Wing Man v Chung On Ling CACV 129/2015一案中，法院须裁定一份看来没有确定成交日期的物业买卖协议是否可强制执行。

背景

涉及争议的物业位于大埔一幢楼宇的地下及阁楼（「该处所」），业主为本案的被告人，他一直以月租形式将该处所出租予原告人经营其地产代理业务。

于2011年6月，被告人通知原告人，有买家愿以港币1,000万元购买该处所。经过一轮磋商，被告人同意以港币980万元将该处所出售予原告人，而在成交前，原告人可继续以月租港币22,300元租用该处所。其后原告人与被告人签署了一份由原告人草拟、看来是买卖协议的手写协议（「该协议」）。但该协议有一些不寻常之处：首先，在该协议下，原告人无须支付订金。此外，最重要的是，根据该协议，该处所买卖的成交日期取决于原告人出售其另一内地物业（「内地物业」）的成交日期。被告人表示，原告人曾口头告诉他，内地物业的买卖快将成交，无论如何不超过两个月。

在两个多月后，即大约2011年9月初，原告人要求被告人让她延期成交。被告人不同意，并通知原告人，若她不能于2011年9月中成交，他便会把该处所放盘出售，不再卖给她。虽然原告人最终没有完成交易，但她于2012年5月把该协议登记为该处所的押记，以期阻止被告人把该处所出售予任何其他买家。

其后，被告人提出法律程序，要求取消登记在该处所的押记，而原告人则要求强制履行该协议。

争论点

原审时，法院需审理的主要争论点是该协议是否可强制执行，因为假如该协议不可强制执行，原告人便不能要求强制履行该协议，被告人亦可取消登记该协议为该处所的押记。在考虑该协议的性质和条款后，原审法官裁定，该协议因为欠缺代价及成交日期不确定而未能妥为构成物业买卖协议。因此，它并非可强制执行的合约，原告人不能要求强制履行该协议。

上诉时，原告人争辩指，假如把该协议解读为载有须于合理时间内成交的隐含条款，该协议则是可强制执行的合约，而在「合理时间」期间，被告人有责任证明他拥有该处所的妥善业权，但他未有做到。

法律原则

在考虑原告人的理据时，法院指出，香港法例第219章《物业转易及财产条例》第3(1) 条规定：

「任何人不得根据任何土地售卖合约或其他土地处置合约提出诉讼，但如该诉讼所根据的协议或该协议的某备忘录或摘记是以书面作出，并由被告的一方或该一方就该目的而合法授权的其他人签署，则属例外。」（底线自加，以示强调）

简而言之，第3(1) 条规定，土地售卖合约必须采用书面形式。

法院亦参考了Kwan Siu Man v Yaacov Ozer (1998-98) 1 HKCFAR 343一案的裁决，在该案中，终审法院强调，要令物业买卖协议可强制执行，必须有证明合约的备忘录，仅此而已。终审法院亦认同，在香港这个商业社会，确定土地买卖的成交日期一般是相当重要的（甚至是关键性的），因此，若只是就订约方、物业、价格而没有就成交日期达成共识，法院并不会裁定已订立物业买卖合约。

讨论

在本案中，法院认为该协议不但没有成交日期，而且没有可行的确定成交日期方法。在双方签署该协议之日，内地物业的成交日期是无从确定的，因为当时内地物业连售卖合约草稿也未有。从证据所见，原告人并无理由预期内地物业将于一段合理时间内出售，因此，该协议只不过是一份同意未来再协议的协议。

法院又指出，即使裁断该协议成交日期不明确是错误的，而且可把该协议解读为载有隐含条款，令成交日期变得明确，但基于《物业转易及财产条例》第3(1) 条，该协议仍是不可强制执行的，因为关于成交日期的隐含条款并无以书面证明，因此法院维持原判，驳回原告人的上诉。

总结

从上文可见，物业买卖协议若没有确定的成交日期，可导致整份协议不可强制执行。因此，卖买双方均应征询律师意见，以订立一份具约束力及可强制执行的物业买卖协议，并充分了解自己在协议下的权利和权益。

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