簡介

轉讓契出現錯誤的情況時有發生，假如業主是根據一份有錯誤的轉讓契獲得業權，日後欲出售物業時，糾正錯誤尤為重要。如果是轉讓契的簽立欠妥或有遺漏而導致法律或衡平法上的產業權仍歸屬於前業主，則需要前業主簽立確認轉讓契（confirmatory assignment）以糾正錯誤。然而，如果前業主於轉讓物業後解散了，問題則可能會出現。原訟法庭最近在Lau Yun Lin v Kwan Tseung Company Limited [2017] HKEC 577一案的裁決中探討了這個問題。

背景

原告人（買方）與被告人（賣方）於2012年就屯門文翔大廈地下若干舖位（「有關物業」）簽立了一份附有圖則（「轉讓契圖則」）的轉讓契。原告人其後發現大廈公契隨附的地下圖則與轉讓契圖則有出入，經現場視察有關物業後，轉讓契圖則證實有誤。由於原告人打算出售有關物業，因此希望訂立一份確認轉讓契以糾正轉讓契圖則的錯誤。但是，當轉讓契於2012年簽立時，被告人（賣方）已進入自願清盤程序，其清盤人是轉讓契的訂約方。而被告人已於2013年10月31日正式解散，因此沒有人可簽立確認轉讓契。

《高等法院條例》第25A條

原告人因此提出本案的法律程序，聲稱由於被告人已解散並且不再存在，屬於《高等法院條例》第25A條中「在經過合理的查詢後未能尋獲」的情況，因此法庭可命令法庭提名的人簽立確認轉讓契。

《高等法院條例》第25A(1) 條規定：「凡原訟法庭作出一項判決或命令，指示某人簽立任何轉易契、合約或其他文件……，而 …… (b) 在經過合理的查詢後未能尋獲該人，則原訟法庭可命令該轉易契、合約或其他文件由原訟法庭為此目的而提名的人簽立」。

裁決

《高等法院條例》第25A條的適用性

法庭不同意原告人的論點。首先，已解散的公司不再以法律實體的形式存在，通常不能起訴、被起訴或作出任何其他法律行為。《高等法院條例》第25A條的前提是法庭已作出「一項判決或命令，指示某人簽立任何轉易契、合約或其他文件或……」，但在本案中並沒有在法律上存在的某人。

法庭亦將本案與根據《高等法院條例》第25A條獲批准濟助的兩個案例加以區別，即Goldsteady Investment Ltd v Fatima Estates Ltd [2000] 1 HKC 819及Li Kwan Chuen v Vector Development [2009] 3 HKLRD 511。在這兩個案例中，雖然無法尋獲被告人，或被告人已從英屬維爾京群島公司登記冊中被剔除，但並不表示被告人已解散。

在Chu Po Chuen v Kwong Yip Company Limited & Anor （無匯報案件） DCMP 1062/2015（裁決理由日期：2015年7月21日）一案中，被告人在原告人展開法律程序的35年前已解散。法院批准了原告人根據《高等法院條例》第25A條申請簽立確認轉讓契的命令，依據是上述Goldsteady及Li Kwan Chuen兩個案例，以及《Hong Kong Conveyancing Law and Practice》（2015年）一書的其中一段，作者在書中指出：「如果被要求簽立確認（補救）轉讓契的一方不再存在或無法尋獲，法院可根據《高等法院條例》第25A條命令高等法院司法常務官簽立有關契據。」但在本案中，高等法院暫委法官藍德業沒有依循Chu Po Chuen一案，他認為在Chu Po Chuen一案中，法官並沒有把Goldsteady及Li Kwan Chuen兩案的情況與公司已經解散的情況加以區分，藍德業暫委法官並認為上述書中的段落其實是錯誤的。

正確解決方法

因此，藍德業暫委法官拒絕了原告人的申請，但他就前業主已解散的情況下的可行做法作出討論。根據《公司條例》（香港法例第622章）第752條，只要公司已解散並維持此狀況，其財產即屬無主財物（bona vacantia）並歸政府所有。政府現時是被告人於解散前就有關物業可能歸屬於被告人的剩餘權益的法定擁有人，因此，原告人可重新對政府提出法律程序，而並非毫無辦法。

此外，藍德業暫委法官亦建議原告人可根據《公司條例》第765條申請恢復註冊已解散的公司。《公司條例》第765條規定，公司的董事、成員、債權人、因公司解散／除名而感到受屈的人，或在有關事宜中有利害關係的人，可向法庭申請將該已解散／除名的公司恢復列入公司登記冊。因此，即使本案原告人並非前業主公司的董事或成員，亦可以受屈者的身分申請恢復註冊該公司。

總結

本案清楚說明了在前業主已解散的情況下，如何可以正確地透過確認轉讓契糾正物業交易中的錯誤。當然，最理想的情況是雙方律師仔細審閱轉讓契並及時糾正錯誤，但萬一真的需要簽立確認轉讓契而前業主已解散，則應考慮藍德業暫委法官建議的上述兩個解決方法。

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