简介

转让契出现错误的情况时有发生，假如业主是根据一份有错误的转让契获得业权，日后欲出售物业时，纠正错误尤为重要。如果是转让契的签立欠妥或有遗漏而导致法律或衡平法上的产业权仍归属于前业主，则需要前业主签立确认转让契（confirmatory assignment）以纠正错误。然而，如果前业主于转让物业后解散了，问题则可能会出现。原讼法庭最近在Lau Yun Lin v Kwan Tseung Company Limited [2017] HKEC 577一案的裁决中探讨了这个问题。

背景

原告人（买方）与被告人（卖方）于2012年就屯门文翔大厦地下若干铺位（「有关物业」）签立了一份附有图则（「转让契图则」）的转让契。原告人其后发现大厦公契随附的地下图则与转让契图则有出入，经现场视察有关物业后，转让契图则证实有误。由于原告人打算出售有关物业，因此希望订立一份确认转让契以纠正转让契图则的错误。但是，当转让契于2012年签立时，被告人（卖方）已进入自愿清盘程序，其清盘人是转让契的订约方。而被告人已于2013年10月31日正式解散，因此没有人可签立确认转让契。

《高等法院条例》第25A条

原告人因此提出本案的法律程序，声称由于被告人已解散并且不再存在，属于《高等法院条例》第25A条中「在经过合理的查询后未能寻获」的情况，因此法庭可命令法庭提名的人签立确认转让契。

《高等法院条例》第25A(1) 条规定：「凡原讼法庭作出一项判决或命令，指示某人签立任何转易契、合约或其他文件……，而 …… (b) 在经过合理的查询后未能寻获该人，则原讼法庭可命令该转易契、合约或其他文件由原讼法庭为此目的而提名的人签立」。

裁决

《高等法院条例》第25A条的适用性

法庭不同意原告人的论点。首先，已解散的公司不再以法律实体的形式存在，通常不能起诉、被起诉或作出任何其他法律行为。《高等法院条例》第25A条的前提是法庭已作出「一项判决或命令，指示某人签立任何转易契、合约或其他文件或……」，但在本案中并没有在法律上存在的某人。

法庭亦将本案与根据《高等法院条例》第25A条获批准济助的两个案例加以区别，即Goldsteady Investment Ltd v Fatima Estates Ltd [2000] 1 HKC 819及Li Kwan Chuen v Vector Development [2009] 3 HKLRD 511。在这两个案例中，虽然无法寻获被告人，或被告人已从英属维尔京群岛公司登记册中被剔除，但并不表示被告人已解散。

在Chu Po Chuen v Kwong Yip Company Limited & Anor （无汇报案件） DCMP 1062/2015（裁决理由日期：2015年7月21日）一案中，被告人在原告人展开法律程序的35年前已解散。法院批准了原告人根据《高等法院条例》第25A条申请签立确认转让契的命令，依据是上述Goldsteady及Li Kwan Chuen两个案例，以及《Hong Kong Conveyancing Law and Practice》（2015年）一书的其中一段，作者在书中指出：「如果被要求签立确认（补救）转让契的一方不再存在或无法寻获，法院可根据《高等法院条例》第25A条命令高等法院司法常务官签立有关契据。」但在本案中，高等法院暂委法官蓝德业没有依循Chu Po Chuen一案，他认为在Chu Po Chuen一案中，法官并没有把Goldsteady及Li Kwan Chuen两案的情况与公司已经解散的情况加以区分，蓝德业暂委法官并认为上述书中的段落其实是错误的。

正确解决方法

因此，蓝德业暂委法官拒绝了原告人的申请，但他就前业主已解散的情况下的可行做法作出讨论。根据《公司条例》（香港法例第622章）第752条，只要公司已解散并维持此状况，其财产即属无主财物（bona vacantia）并归政府所有。政府现时是被告人于解散前就有关物业可能归属于被告人的剩余权益的法定拥有人，因此，原告人可重新对政府提出法律程序，而并非毫无办法。

此外，蓝德业暂委法官亦建议原告人可根据《公司条例》第765条申请恢复注册已解散的公司。《公司条例》第765条规定，公司的董事、成员、债权人、因公司解散／除名而感到受屈的人，或在有关事宜中有利害关系的人，可向法庭申请将该已解散／除名的公司恢复列入公司登记册。因此，即使本案原告人并非前业主公司的董事或成员，亦可以受屈者的身分申请恢复注册该公司。

总结

本案清楚说明了在前业主已解散的情况下，如何可以正确地透过确认转让契纠正物业交易中的错误。当然，最理想的情况是双方律师仔细审阅转让契并及时纠正错误，但万一真的需要签立确认转让契而前业主已解散，则应考虑蓝德业暂委法官建议的上述两个解决方法。

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