簡介

香港政府於2013年2月推出了多項新的印花稅措施，為過熱的樓市降溫，其中一項措施規定，除若干例外情況外，與香港住宅及非住宅物業買賣有關的文書，須徵收當時從價印花稅的兩倍稅率。現為住宅物業業主的香港永久性居民，如在購買新的住宅物業後六個月內出售其原物業（「先買後賣」），則可就其新物業享有第二標準稅率（較低）的從價印花稅。最近在Ho Kwok Tai v Collector of Stamp Revenue CACV 52/2016一案中，法院審視了先買後賣的範圍，以決定第二標準稅率的從價印花稅是否適用。

背景

何先生及太太擁有兩項住宅物業，他購買了一項新的住宅物業（「新物業」），然後出售兩項原有住宅物業，以支付新物業的價款。何先生就新物業的購買協議支付了第一標準稅率（較高）的印花稅，其後根據《印花稅條例》（香港法例第117章）向印花稅署署長申請退還第一標準與第二標準稅率印花稅之間的差額（「額外印花稅」）。

爭論點

印花稅署署長拒絕向何先生退款，理由是他在購買新物業時擁有兩項而非一項物業。原訟法庭裁定何先生有權獲退還額外印花稅，印花稅署署長向上訴法庭上訴。上訴法庭需決定，何先生在擁有兩項（或以上）物業的情況下，是否可獲退還額外印花稅。

裁斷

上訴法庭採用「目的為本」及「文意為本」的法例釋義方式，以解釋相關的《印花稅條例》第29DF及29BB條。

假設情景

第29DF(2)(b) 條訂明了申請人獲得退還額外印花稅所須符合的條件，而上訴法庭就其中一項條件提出了一個假設情況：

「假使在申請人取得新物業之前，原物業已被處置，該適用文書便須根據第二標準稅率徵收印花稅」（「假設情景」）。

上訴法庭認為，在回答上述問題時需要考慮第29BB條，關於買家首次購買住宅物業或在簽訂購買協議前已出售其全部現有住宅物業的法例條文。第29BB條的一項重要條件是，申請人在購買新物業前，必須已經出售所有先前已在香港購買的住宅物業（如有）。

上訴法庭認為，何先生是兩項（或以上）住宅物業的實益擁有人，並不符合假設情景，因為假如他在購買新物業前已出售其中一項原物業，適用文書的印花稅便會根據第一標準稅率計算，因為他在購買新物業之日仍是其他住宅物業的業主。

原物業

第二，《印花稅條例》第29DF條的英文「original property」及「another residential property」，中文為「原物業」及「另一住宅物業」，上訴法庭認為這清楚顯示，法例並非指多於一項住宅物業。

退款時限

第三，根據第29DF(3)(c) 條，退款申請必須在適用文書的日期後兩年內，或據以將該原物業轉讓或歸屬他人的售賣轉易契的日期後的兩個月內（以較後者為準）由申請人提出。假如申請人是兩項（或以上）住宅物業的實益擁有人，並在購買新物業的日期後於指定法定期間內出售原物業，並轉讓原物業予買家，則會有多於一個「據以將該原物業轉讓或歸屬他人的售賣轉易契的日期」，此時將難以確定申請退款的時限。這一點也清楚顯示，法例原意是在購買新物業之日擁有多於一項住宅物業的申請人，不可獲退還已付的額外印花稅。

總結

法院裁定印花稅署署長勝訴，由於何先生是兩項物業的實益擁有人，他無權就新物業獲退還額外印花稅。因此，擁有多於一項住宅物業的業主應就上述關於《印花稅條例》第29DF及29BB條的裁決所帶來的影響，徵詢法律意見。

2016年11月5日起實施新的從價印花稅

此外，香港政府於2016年11月4日亦宣布了新的從價印花稅，《印花稅條例》將會再作修訂，把住宅物業交易的從價印花稅劃一增至15%。在有關法例實施後，除非獲特別豁免或另有規定，否則任何在2016年11月5日之後簽立的住宅物業買賣或轉讓文書均須繳付新的從價印花稅。如有需要，請就上述新規定徵詢法律意見。

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