简介

香港政府于2013年2月推出了多项新的印花税措施，为过热的楼市降温，其中一项措施规定，除若干例外情况外，与香港住宅及非住宅物业买卖有关的文书，须征收当时从价印花税的两倍税率。现为住宅物业业主的香港永久性居民，如在购买新的住宅物业后六个月内出售其原物业（「先买后卖」），则可就其新物业享有第二标准税率（较低）的从价印花税。最近在Ho Kwok Tai v Collector of Stamp Revenue CACV 52/2016一案中，法院审视了先买后卖的范围，以决定第二标准税率的从价印花税是否适用。

背景

何先生及太太拥有两项住宅物业，他购买了一项新的住宅物业（「新物业」），然后出售两项原有住宅物业，以支付新物业的价款。何先生就新物业的购买协议支付了第一标准税率（较高）的印花税，其后根据《印花税条例》（香港法例第117章）向印花税署署长申请退还第一标准与第二标准税率印花税之间的差额（「额外印花税」）。

争论点

印花税署署长拒绝向何先生退款，理由是他在购买新物业时拥有两项而非一项物业。原讼法庭裁定何先生有权获退还额外印花税，印花税署署长向上诉法庭上诉。上诉法庭需决定，何先生在拥有两项（或以上）物业的情况下，是否可获退还额外印花税。

裁断

上诉法庭采用「目的为本」及「文意为本」的法例释义方式，以解释相关的《印花税条例》第29DF及29BB条。

假设情景

第29DF(2)(b) 条订明了申请人获得退还额外印花税所须符合的条件，而上诉法庭就其中一项条件提出了一个假设情况：

「假使在申请人取得新物业之前，原物业已被处置，该适用文书便须根据第二标准税率征收印花税」（「假设情景」）。

上诉法庭认为，在回答上述问题时需要考虑第29BB条，关于买家首次购买住宅物业或在签订购买协议前已出售其全部现有住宅物业的法例条文。第29BB条的一项重要条件是，申请人在购买新物业前，必须已经出售所有先前已在香港购买的住宅物业（如有）。

上诉法庭认为，何先生是两项（或以上）住宅物业的实益拥有人，并不符合假设情景，因为假如他在购买新物业前已出售其中一项原物业，适用文书的印花税便会根据第一标准税率计算，因为他在购买新物业之日仍是其他住宅物业的业主。

原物业

第二，《印花税条例》第29DF条的英文「original property」及「another residential property」，中文为「原物业」及「另一住宅物业」，上诉法庭认为这清楚显示，法例并非指多于一项住宅物业。

退款时限

第三，根据第29DF(3)(c) 条，退款申请必须在适用文书的日期后两年内，或据以将该原物业转让或归属他人的售卖转易契的日期后的两个月内（以较后者为准）由申请人提出。假如申请人是两项（或以上）住宅物业的实益拥有人，并在购买新物业的日期后于指定法定期间内出售原物业，并转让原物业予买家，则会有多于一个「据以将该原物业转让或归属他人的售卖转易契的日期」，此时将难以确定申请退款的时限。这一点也清楚显示，法例原意是在购买新物业之日拥有多于一项住宅物业的申请人，不可获退还已付的额外印花税。

总结

法院裁定印花税署署长胜诉，由于何先生是两项物业的实益拥有人，他无权就新物业获退还额外印花税。因此，拥有多于一项住宅物业的业主应就上述关于《印花税条例》第29DF及29BB条的裁决所带来的影响，征询法律意见。

2016年11月5日起实施新的从价印花税

此外，香港政府于2016年11月4日亦宣布了新的从价印花税，《印花税条例》将会再作修订，把住宅物业交易的从价印花税划一增至15%。在有关法例实施后，除非获特别豁免或另有规定，否则任何在2016年11月5日之后签立的住宅物业买卖或转让文书均须缴付新的从价印花税。如有需要，请就上述新规定征询法律意见。

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