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隱瞞違反租契條件是否構成欺詐?

2022-11-29

簡介

違反租契或其他種類的合約一般會被理解為屬於民事過失,但在若干情況下,隱瞞違約行為可能會招致刑事責任。最近在香港特別行政區 訴 黎智英及另一人 [2022] HKDC 456一案中,香港區域法院裁定被告人因隱瞞受其控制或管理的公司違反租契條件而欺詐罪名成立。

案情

香港科技園公司(前稱香港工業邨公司)(「出租人」)是香港法定機構,以優惠租金及長期租約出租科技園/工業邨的廠房予租戶,以推動工業及科技發展

19958月,蘋果日報印刷有限公司(前稱壹傳媒印刷有限公司及敏鴻有限公司)(「承租人」)向出租人申請租用位於將軍澳工業邨的廠房(「該處所」),用作刊發及印刷報紙及雜誌。雙方於199510月簽訂一份租契協議,再於1999年簽訂一份正式租契(「該租契」)。

該租契載有一項「禁止讓與條款」,規定承租人不得分租或放棄管有該處所或其任何部分,亦不得以牌照方式准許任何其他人士佔用該處所的任何部分。但經出租人的事先書面批准,承租人的附屬或聯營公司可按照出租人批准的條款,以牌照方式佔用或共用該處所的部分。

力高顧問有限公司(「力高」)是由第一被告人控制的私人公司,於19972001年在承租人持有49% 股份。於1995年至20205月期間,力高在沒有申請牌照的情況下佔用了該處所的若干範圍。雖然承租人自1997年起不時為多家附屬公司及聯營公司向承租人申請牌照,但從未為力高申請牌照

第一被告人在所有關鍵時間均為蘋果日報印刷有限公司的主席兼股東,並控制壹傳媒有限公司旗下多間公司(「該集團」)。

第三被告人是壹傳媒管理服務有限公司的行政總監。202049日,第三被告人就出租人的查詢作出書面答覆,表示「力高並無佔用該地段任何部分或在該處營運」。

 

控罪

第一及第三被告人被控欺詐控方案情指,第一及第三被告人在關鍵時間負有向出租人作出披露的責任,但卻在明知違反該租契條件的情況下允許力高佔用該處所而沒有通知出租人。力高或該集團因被告人未有作出披露而獲得利益,出租人則蒙受不利相當可能蒙受不利。因此,上述遺漏披露可構成欺詐。

抗辯理由

辯方的抗辯理由如下:

1.       沒有違反租契:力高佔用該處所是承租人在該處所的營運或業務附帶的事情,因此其佔用的範圍應被視為承租人的附屬辦公室,這是該租契允許的。

 

2.       此外,力高僅佔用了該處所0.16% 範圍,而且沒有改變該處所的整體土地用途。被告人大致或實質上已遵守該租契條件。

 

3.       第一及第三被告人無責任披露違反租契的情況,因此他們被指的隱瞞違約(如有)並不構成欺詐。

 

4.       承租人是獨立法律實體。第一被告人不應純粹由於身為董事及股東而須自動承擔責任。第三被告人並非該集團的高級管理層,亦不清楚該租契的限制條件,他只是一名聽命行事的聯絡人。

 

5.       第一及第三被告人並無欺詐意圖。

 

6.       此事沒有導致出租人蒙受不利相當可能蒙受不利

裁決及理由

法院裁定第一及第三被告人罪名成立雙方並不爭議力高從未取得佔用該處所的牌照,而且其業務與刊發或印刷報章雜誌無關。法院考慮到承租人在該租契下享有租金優惠,應遵守出租人訂明並與出租人目標及政策一致的租契條件。因此法院認為,該租契是一份特殊合約。在此情況下,遺漏披露可構成蓄意隱瞞,從而構成欺詐。

承租人沒有向出租人指出,(正如其抗辯所指)力高佔用該處所與承租人的業務相關及無須取得牌照,反而選擇隱瞞力高佔用該處所一事。

此外,法院認為第一被告人一直是力高及承租人的控權人,他不能以忙於監督該集團業務及在本案參與程度極低為由來開脫責任。法院亦不接納第三被告人只是一名不清楚該處所事務的聯絡人。

法院作出唯一合理而無可抵抗的推斷,即第一及第三被告人一直知道該租契下的土地使用限制及牌照制度,但仍對出租人隱瞞力高在未獲牌照下佔用該處所一事。

要點

本案提醒合約當事人,不應以為違反合約只會導致民事責任合約的特殊背景(例如訂約方須遵守若干條件才可享有特別利益)可能產生披露責任。蓄意隱瞞自己的違約行為或其他重要事實可能會構成欺詐並招致刑事責任。禁止讓與條款是租契、租賃協議及按揭中十分常見,如對違反或潛在違反此類條款有任何疑問,最好立即徵詢法律意見。

 

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注意:以上內容涉及十分專門和複雜的法律知識法律程序。本篇文章僅是對有關題目的一般概述,只供參考,不能構成任何個別案的法律意見。如需進一步的法律諮詢或協助,請聯絡我們的律師。

ONC柯伍陳律師事務所發行 © 2022


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