簡介

世界衞生組織於2020年3月11日宣布將2019冠狀病毒（「新型冠狀病毒」）列為全球大流行。香港政府實施了一系列防疫措施，包括旅遊及邊境管制，以及對入境人士強制檢疫14日，以減低感染人數和防止疫情持續爆發。香港不少商戶由於業務停滯而對辦公室及店鋪需求下降，加上生意銳減，經營大受影響。

商業租客主要關注的問題是，他們能否以疫情為理由而提早終止租約，或要求減租直至疫情緩和。本文將探討租客可如何根據不可抗力條款及合同受挫失效原則要求提早終止租約和減租。

提早終止租約

租約載有不可抗力條款，是否就可終止？

不可抗力條款的作用，是容許訂約方在發生其控制範圍以外的事件時，無須履行合約的全部或某部分，或容許訂約方暫停履約或延遲履約限期。

就租約而言，行使不可抗力條款的作用包括在極端情況下提早終止租約，或完全或局部暫停支付租金。

Thames Valley Power v Total Gas & Power [2005] EWHC 2208 (Comm) 一案裁定，一般而言，經濟衰退及／或市場環境惡化不被視為不可抗力事件。同樣地，訂約方必須是「實質上或法律上不可能履行合約，而不僅是比較困難或利潤較低」，才能引用不可抗力條款，見Tandrin Aviation Holdings Ltd v Aero Toy Store LLC [2011] EWHC 40 (Comm)。

訂約方能否就新型冠狀病毒疫情引用不可抗力條款，取決於條款的釋義及相關案情。部份考慮因素包括：

1. 不可抗力條款的細則及範圍，例如條款是否明文涵蓋公共衞生緊急事故、流行病、全球大流行，或普遍並非雙方控制範以內的事件；
2. 舉證要求，例如由有關當局發出確認發生不可抗力事件的證明書；
3. 訂約方是否有責任減輕其受到的影響；及
4. 訂約方是獲免除履行合約，還是只可暫停履約一段指定時間。

能否因新型冠狀病毒以合同受挫失效為由終止租約？

假如租約沒有不可抗力條款，或不可抗力條款不涵蓋新型冠狀病毒，那麼接下來的問題是，租約是否受挫失效，從而可予終止？

在Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong [2014] 1 HKLRD 761一案中，租客租住的物業在沙士期間因被衞生署發出隔離令而無法居住10日，因此租客認為其簽訂為期兩年的租約受挫失效。法院認為相對於租約的整體使用期，10日只佔很小部分。而且儘管沙士爆發可說是無法預見的事件，但它並無「重大改變雙方未完成的合約權責的性質」。因此，法院駁回租客的申索。

就此而言，在Time Rich 08 Ltd v DBE (HK) Ltd [2018] HKCA 404一案中，法院裁定，如要引用合同受挫失效原則，有關物業必須是受嚴重損毀至不宜使用，而不僅是殘破及需要修葺。因此，雖然新型冠狀病毒是雙方控制範圍以外的事情，並且令租戶業務受嚴重影響、陷於困境，但假如仍能進出物業，並非不宜使用，便難以根據合同受挫失效原則終止租約。

租金減免

租戶能否獲減免租金，要視乎租約是否載有暫停或寬減租金的條款。然而，與不可抗力條款的情況一樣，假如條款措辭並不涵蓋新型冠狀病毒，租戶便難以通過行使合約權利獲得租金寬減。

租戶可考慮的另一個方法，是以合作態度與業主磋商減租的可能性，以舒緩疫情對業務造成影響。畢竟，對於業主而言，終止租約及尋找新租戶的不確定性以及相關成本可能更高。

總結

在目前新型冠狀病毒全球大流行的情況下，租戶能夠根據租約要求提早終止租約或減免租金的徑途有限。第一，僅為概括性及欠缺明確措辭的不可抗力條款很大機會並不涵蓋新型冠狀病毒，因為新型冠狀病毒的爆發應屬不可預見的事件。第二，合同受挫失效原則的應用範圍有限，而香港暫時尚未有勝訴案例，類似沙士之類的公共衞生危機重創經濟及業務也未能構成租客終止租約的妥善理由。實際而言，租戶可嘗試與業主磋商，以達成新的安排，例如因應現實營商環境給予租金寬減。租戶亦可考慮就未來爆發疫症的風險購買保險。