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住宅物业额外印花税建议及其他相关措施

2011-02-01

为压抑物业炒卖,香港政府在20101119日宣布,建议除现有的物业交易从价印花税以外,就住宅物业的买卖征收「额外印花税」。

政府已向立法会提交修订《印花税条例》的法案,立法会亦已成立法案委员会研究条例修订草案。虽然修订草案尚未通过,但一经通过,该修订的法律效力可追溯至20101120日。

本文将会介绍额外印花税,并讨论关于这项新征税对于物业买卖双方都非常重要的一些问题。

建议的额外印花税

根据建议,任何以个人或公司名义在20101120日或以后取得(acquire)的住宅物业,并于24个月以内处置(dispose),均会被征收额外印花税,买卖双方须共同及各别地负责支付额外印花税。

额外印花税会根据物业的交易价或市值(以较高者为准),并视乎卖家在处置前持有物业时间的长短(即取得日期至处置日期之间的时间),按以下税率计算:

1.                  持有时间为6个月或以下,税率为15%

2.                  持有时间为6个月以上但12个月或以下,税率为10%

3.                  持有时间为12个月以上但24个月或以下,税率为5%

若持有时间超过24个月,则无须支付额外印花税。

建议的豁免情况

政府建议某些情况可获豁免支付印花税:

1.                  根据买卖协议,指明由近亲承让物业(「近亲」指父母、偶配或子女);

2.                  向近亲出售或转让物业;

3.                  因破产或非自愿清盘而出售或转让物业;

4.                  关连公司之间出售或转让物业;及

5.                  向政府出售或转让物业。

其他相关措施

除了建议征收额外印花税,政府亦在20101119日同时宣布,不论物业交易涉及的价值多少,全面取消住宅物业交易的延迟支付印花税安排。所有印花税(包括从价印花税及额外印花税)必须在买卖协议签订起计30日内支付,逾期支付的罚款可高达原本应付印花税的10倍。

同时,香港金融管理局及香港按揭证券有限公司亦推出额外措施,降低银行及按揭保险计划可以提供的按揭水平。

我们关注的问题

1.                  支付额外印花税的责任

根据现时的物业转易惯例,买卖双方往往在委托律师之前,便已签订具有法律约束力的临时买卖协议,而当中的条款通常规定由买家单独支付印花税。

由于草案中规定买卖双方都有支付额外印花税的责任,卖家及买家需在签订临时协议之前,便议定支付额外印花税的责任。买家应确保临时买卖协议规定卖家支付额外印花税,并加入适当条文,以确保卖家履行支付额外印花税的责任。

2.                  附加额外印花税

在双方议定由卖方支付额外印花税的情况下,如果税务局认为交易的价值过低,税务局可以同时向买卖双方征收附加的额外印花税。由于买家在交易后可能已无法找到卖家,即使卖家在买卖协议中同意支付额外印花税,但买家仍可能要承担独自支付附加的额外印花税的风

3.                  取消协议

由于额外印花税须于买卖协议签订后30日内支付,而延迟支付印花税的安排亦已取消,因此,如果在成交前因任何原因取消协议,双方仍然必须首先履行支付额外印花税的责任,然后才申请退款。

同样地,如果一方拖欠额外印花税,令守约方有权废约,守约方仍然有法定责任,须首先支付额外印花税,然后才申请退款。

在这两种情况下,双方均可能须支付超越其预算范围的额外印花税。

4.                  注册

就取得优先权及保障权益而言,注册买卖协议对于物业买家是非常重要的。因此,买家更为关注妥当支付印花税的问题。

然而,假如部分/全部额外印花税是由卖家支付,但卖家却未有根据协议支付,买家便不能注册协议,以保持优先权及保障权益。买家只得自行支付额外印花税,否则须承担失去其物业权益优先权的风险。买家如没有注意这个风险,便可能堕进陷阱。

总结

篇幅所限,本文并未列出所有相关的问题。征收额外印花税并非单纯增加税率,它对香港独特的物业转易惯例无疑会带来巨大影响。可是,现已提交立法会审议的建议修订法案未如理想,实在令人产生颇多疑问。

 

如有查询,请联络我们的物业部门:

E: property@onc.hk                                   T: (852) 2810 1212
W: www.onc.hk                                           F: (852) 2804 6311

香港中环康乐广场8号交易广场第三期19

注意:以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识或法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述,只供参考,不能作为任何个别案件的法律意见。如需进一步的法律谘询或协助,请联络我们的律师。
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叶巨云
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