住宅物业额外印花税建议及其他相关措施
为压抑物业炒卖,香港政府在2010年11月19日宣布,建议除现有的物业交易从价印花税以外,就住宅物业的买卖征收「额外印花税」。
政府已向立法会提交修订《印花税条例》的法案,立法会亦已成立法案委员会研究条例修订草案。虽然修订草案尚未通过,但一经通过,该修订的法律效力可追溯至2010年11月20日。
本文将会介绍额外印花税,并讨论关于这项新征税对于物业买卖双方都非常重要的一些问题。
建议的额外印花税
根据建议,任何以个人或公司名义在2010年11月20日或以后取得(acquire)的住宅物业,并于24个月以内处置(dispose),均会被征收额外印花税,买卖双方须共同及各别地负责支付额外印花税。
额外印花税会根据物业的交易价或市值(以较高者为准),并视乎卖家在处置前持有物业时间的长短(即取得日期至处置日期之间的时间),按以下税率计算:
1. 持有时间为6个月或以下,税率为15%;
2. 持有时间为6个月以上但12个月或以下,税率为10%;
3. 持有时间为12个月以上但24个月或以下,税率为5%。
若持有时间超过24个月,则无须支付额外印花税。
建议的豁免情况
政府建议某些情况可获豁免支付印花税:
1. 根据买卖协议,指明由近亲承让物业(「近亲」指父母、偶配或子女);
2. 向近亲出售或转让物业;
3. 因破产或非自愿清盘而出售或转让物业;
4. 关连公司之间出售或转让物业;及
5. 向政府出售或转让物业。
其他相关措施
除了建议征收额外印花税,政府亦在2010年11月19日同时宣布,不论物业交易涉及的价值多少,全面取消住宅物业交易的延迟支付印花税安排。所有印花税(包括从价印花税及额外印花税)必须在买卖协议签订起计30日内支付,逾期支付的罚款可高达原本应付印花税的10倍。
同时,香港金融管理局及香港按揭证券有限公司亦推出额外措施,降低银行及按揭保险计划可以提供的按揭水平。
我们关注的问题
1. 支付额外印花税的责任
根据现时的物业转易惯例,买卖双方往往在委托律师之前,便已签订具有法律约束力的临时买卖协议,而当中的条款通常规定由买家单独支付印花税。
由于草案中规定买卖双方都有支付额外印花税的责任,卖家及买家需在签订临时协议之前,便议定支付额外印花税的责任。买家应确保临时买卖协议规定卖家支付额外印花税,并加入适当条文,以确保卖家履行支付额外印花税的责任。
2. 附加额外印花税
在双方议定由卖方支付额外印花税的情况下,如果税务局认为交易的价值过低,税务局可以同时向买卖双方征收附加的额外印花税。由于买家在交易后可能已无法找到卖家,即使卖家在买卖协议中同意支付额外印花税,但买家仍可能要承担独自支付附加的额外印花税的风
3. 取消协议
由于额外印花税须于买卖协议签订后30日内支付,而延迟支付印花税的安排亦已取消,因此,如果在成交前因任何原因取消协议,双方仍然必须首先履行支付额外印花税的责任,然后才申请退款。
同样地,如果一方拖欠额外印花税,令守约方有权废约,守约方仍然有法定责任,须首先支付额外印花税,然后才申请退款。
在这两种情况下,双方均可能须支付超越其预算范围的额外印花税。
4. 注册
就取得优先权及保障权益而言,注册买卖协议对于物业买家是非常重要的。因此,买家更为关注妥当支付印花税的问题。
然而,假如部分/全部额外印花税是由卖家支付,但卖家却未有根据协议支付,买家便不能注册协议,以保持优先权及保障权益。买家只得自行支付额外印花税,否则须承担失去其物业权益优先权的风险。买家如没有注意这个风险,便可能堕进陷阱。
总结
篇幅所限,本文并未列出所有相关的问题。征收额外印花税并非单纯增加税率,它对香港独特的物业转易惯例无疑会带来巨大影响。可是,现已提交立法会审议的建议修订法案未如理想,实在令人产生颇多疑问。
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