背景

最近香港物业买卖非常炽热，而在成交前转售物业的个案亦有显著的增加。不过大部份人士并不完全注意到转售物业所涉及的各种风险，尤其一些涉及多次转售的物业买卖，存在的风险便更高。

转售方(Confirmor)

转售方(以下称为“确认人”)为了增加在成交前找到买家的机会，确认人应该要求物业的业主(“业主”) 给予一个比较长的成交期，如叁个月至一年的成交期。

确认人亦应该确保在与业主签署的买卖合约内，并没有限制确认人转售物业的条款。再者，确认人不应该购买由银行以银主身份出售的物业，因为在一般情况下，银行会禁止买方在买卖成交前转售物业。

确认人亦应该紧记，在签署转售合约(Agreement for Sub-Sale and Purchase)後的七天内，确认人必须全数支付原买卖合约(Principal Agreement for Sale and Purchase)所需缴付的厘印费。物业一经转售，确认人不可申请延迟至买卖成交才缴付有关厘印费。

确认人在转售物业中所需要承担的最大风险在於如果买方一旦不依据转售合约的条款完成交易的话，确认人必须根据原买卖合约的条款买入该物业。所以确认人必须有足够的金钱完成交易，如果确认人需要银行按揭来支付楼价馀款，确认人应该尽快向银行申请贷款，以确保确认人在成交日有足够的金钱来完成买卖。但确认人必须注意，银行一般需要最少一至两个工作天来审阅有关过数的文件，所以如果买方没有预先通知确认人买方不会依时成交，确认人未必有足够的时间安排银行贷款的过数事宜。

为了减低确认人因业主就确认人未能完成交易而提出的诉讼所可能引致的损失，确认人可以考虑以一间没有任何资产的有限公司身份签署原买卖合约。

买方(Sub-purchaser)

在转售物业的过程中，买方必须签署一份受制於原买卖合约条款的转售合约，所以在签署转售合约前，买方必须小心阅读有关的原买卖合约以确保原买卖合约内并无任何条款禁止确认人转售该物业及一些对确认人不利的条款。

根据香港土地註册条例，所有於签署後一个月内在土地註册处登记的文件可享有註册优先权，该优先权以该文件的签署日期作準。所以在买方与确认人签署转售合约前，买方必须於土地註册处查册并确保业主与确认人所签署之原买卖合约已经於土地註册处登记，以肯定没有其他文件享有优先权。

在絶大部份的转售个案中，买方并没有检查物业的权利。物业内可能有违法的僭建物或加建物，这些僭建物或加建物将会对该物业的业权造成瑕疵。所以买方须在签署转售合约前考虑是否愿意承担此风险。

在买方支付临时订金及加付订金予确认人之後，确认人有可能不根据转售合约的条款完成买卖，如果确认人不会在成交日收到任何楼价馀款的话，确认人不根据转售合约的条款完成买卖的风险更大。为减低以上风险，买方应该要求确认人将临时订金及加付订金存於确认人之律师楼作为暂托人直至交易完成为止。再者，买方应该要求确认人签署一份不可撤消的授权书由确认人授权买方在确认人违约时，买方可代表确认人签署该物业的有关转名契据。

一旦确认人违约，买方只可以向确认人追讨赔偿，买方并不可以向业主追讨损失，因买方与业主之间并无合约关係。一般情况下，买方很大机会不能从确认人得到任何赔偿，因为确认人可能失踪或确认人并没有任何资产或很少资产可供赔偿。

业主 (Vendor)

如果因为原买卖合约或转售合约的某一方违约而导致买卖不能成功进行，业主的利益将受到很大的影响。这是因为原买卖合约和所有的转售合约已经在土地註册处登记，如果业主需要将该物业再次卖出或按揭，业主必须首先取消原买卖合约。业主有可能须要等待经年去取消原买卖合约，因为确认人有可能质疑业主取消原买卖合约的权利，确认人亦可能发出传票控告业主，并将该传票登记於土地註册处。

结论

物业转售存在非常大的风险，确认人及买方在签署任何转售合约时，必须先向有丰富物业转让经验的律师寻求法律意见。业主为保障本身的利益，可考虑在买卖合约内加设条款禁止买家在完成买卖前转售物业，藉以减低物业因转售而产生的风险。