背景

「Provisional agreement for sale and purchase」和相关的中文译名「临时买卖合约」都含有相当的误导成份。这词汇或会令买家以为它纯粹是临时性质，不是非常重要的合约，买家误以为之后仍有权更改买家的名称及／或在正式买卖合约中加入其他条款及条件。事实刚好相反，一旦签署了临时买卖合约，买卖双方在法律上便受到约束，除非及直至临时买卖合约被正式买卖合约取代。因此，买家务须确保临时买卖合约内详载了其与卖家协定的所有条款及条件。否则买家只有在卖家同意下，才可于正式买卖合约内加入新条款及条件。

土地查册

首先，买家需向土地注册处领取物业的土地查册记录和图则。买家可从土地查册记录取得不少有关物业的资料，例如物业概况、过去和现在登记业主的姓名、现有业主购买物业时支付的楼价、针对物业注册的所有产权负担，如按揭和屋宇署发出的命令等等。

物业概况

物业概况必须严格依从土地查册记录的内容抄录。在若干情况下，例如物业包含平台或天台或店铺的一部份，则适宜在临时买卖合约内随附一份颜色图则，用颜色显示出有关物业，以资识别。

按金

在绝大多数情况下，临时和加付订金的总金额，相等于楼价的10%。临时订金是由双方协定，一般介乎楼价的3%至5%。

买家必须坚持要求只有在签署正式买卖合约后才会支付加付按金，而并非在指定日期支付。

如物业目前尚有未还清的按揭贷款，而更重要的是假如卖家购入的楼价显示该物业现时可能属负资产，买家务须坚持要求由卖家的代表律师以订金保存人身份，持有临时及加付订金。卖家的代表律师不得将临时及加付订金发放给卖家，直至卖家的律师能够向买家的代表律师提供证明楼价余款足够清还该物业的按揭贷款。

成交日期

成交日期不得少于由签立临时买卖合约当日起计一个月。根据香港《土地注册条例》，于签立日期后一个月内注册的所有契据、转易契及其他书面形式的文据，均须依据各自的有关日期(即签立日期)而享有优先次序及生效。有鉴于此，以及为了取得业权优先权，成交日期应该距离临时买卖合约的日期不少于一个月，以致可于成交前确定概无其他人仕的权益已经或可以优先于买家的权益。

此外，买家若需要一笔按揭贷款来完成交易，则不得于星期六成交，因为银行不会在星期六放贷。

租赁

倘若物业是连现有租约售出，则买家务须要求卖家呈示相关租约，供其细阅。买家必须查核该租约是否已悉数支付印花税。此外，买家必须审阅租约的条款及条件，确保当中并无任何繁苛条款，例如续约权及／或长期免租期。

买家亦须在临时买卖合约中载述租约的基本条款，例如租约日期、租期、每月租金、租金按金，以及续约权(如有)。临时买卖合约中亦须载述于成交时，租金按金将悉数转让予买家。 

卖家／买家的违约

有关买卖双方违约的通常条文如下：

「如卖家于收取订金后，未能按本合约载述的方式出售物业，则卖家须立即向买家赔偿相等于订金的款项，作为算定赔偿，并退还订金。买家不可进一步采取任何行动，以申索赔偿或强制执行本合约。」

「如买家未能按本合约载述的方式购买物业，卖方除没收订金外，并有权按其酌情权将物业售予卖家认为合适的人士。卖家不可就买家违反临时买卖合约所招致的任何负债及／或损害赔偿，向买家提出起诉，亦不可进一步采取任何行动，强制执行本合约。」

然而，在市况波动的环境下，买家未必想卖家单单退还临时订金和赔偿相等于临时订金的款项而退出交易。倘若情况如此，买家须与卖家商讨删除该两项关于买卖双方违约的条款。取而代之的是，临时买卖合约须注明买家有权在卖家未能履行临时合约条款的情况下，追讨损害赔偿及／或要求强制执行合约。

地产代理的佣金

虽然买家支付予地产代理的佣金一般是楼价的1%，但该佣金并非强制性，且通常须经磋商厘定。地产代理佣金应于买卖成交后才需要支付。

僭建物

买家或许在建筑师或楼宇测量师等专业人士协助下，将物业的现况与经批准建筑图则作比较，以核实物业是否有任何僭建物。若存在僭建物，买家须知道该僭建物或会令到物业业权欠妥。买家不应接纳临时买卖合约内的任何条文，即关于买家接纳存在的僭建物，并放弃反对存在僭建物的权利。因为买家日后或会难以将存在僭建物的物业出售或申请按揭。此外，政府可能向业主采取执法行动，包括提出检控及行使政府重收权。楼宇的管理公司或业主立案法团亦可根据楼宇公契的条文向业主提出法律诉讼。

结论

鉴于临时买卖合约具约束力，以及随之产生的法律后果，买家在签署前，必须紧记以上各项提示，并向善于处理物业转易个案的律师寻求专业法律意见，以保障其利益。