香港商厦租金昂贵，人所共知；事实上，香港是全球商厦租金最高的地区之一。大多数商厦租约的条款也倾向复杂、专门和非常偏袒业主；若业主拥有整幢大厦，租户的议价能力就更为有限。因此，假如租户忽略了某些租约条款，便可能要付上沉重代价和承受严重后果。曾有一宗个案，租约订明若业主在三年的租约期内决定将大厦拆卸重建，业主只需提前三个月以书面形式通知租户，即可终止租约。租户忽略了此项条款，并花费不少金钱装修和翻新单位，结果租约开始后一年便接到业主以重建整幢大厦为理由而终止租约的通知；租户只得在毫无补偿的情况下交回单位给业主。

本文旨在为欠缺在香港租用商业单位经验的人士提供一些基本和实用提示，以免签订租约后才「突然发现」某些条款，被杀个措手不及。

1.                 单位的位置

除了要在租约写明单位的说明和地址外，最好也在租约夹附图则，用颜色标示所租用的单位，以便识别单位的确实位置。

2.                 单位的支出

业主和租户应在租约详细订明谁人负责单位的支出，例如差饷、地税、管理费、水电费按金、冷气费，以及资本或非经常性质的开支，例如分担改善大厦消防设施的费用。若在签订租约时知道上述支出的确实金额（例如每月管理费及冷气费），通常会在租约中订明；但业主总会保留在租约期内调整管理费及冷气费的权利。此外，租约亦应订明单位提供冷气的时间，以及在上述时间以外使用冷气的收费。

3.                 用途

几乎所有香港商业单位的租约均会订明，业主不会就单位是否适合租户的拟作用途提供任何保证。此外，业主还会表明，不会承担因单位不能用作特定用途而引起的责任。故此，租户必须自行委聘律师查阅单位的入伙纸、政府地契及大厦公契，以确保租户可以合法地使用单位作拟定用途。

4.                 禁止转让及分租

租约通常只赋予租户个人性质的权利，这表示所租用的单位仅供租约指明的租户而非任何其他人士使用及占用。租户不可向第三方转让在租约中的权益及权利，亦不可转租或分租有关单位或其中任何部分。不过，如果租户隶属于一个集团公司，或者租户可能会授出专营权予第三方在有关单位营业，租户则可与业主磋商在租约中加入条款，容许租户的关连公司或获批专营权的人士使用及占用有关单位。

5.                 单位的状况

业主可以「按现状」或「无装修」的形式将单位租予租户。租约通常规定，业主有权在租约终止时选择要求租户还原单位后才迁出，或者连同租户的装修添置一并交回单位。因此租户应在租约终止前提早问明业主的要求，若业主要求还原单位，租户也有足够的时间准备。

6.                 保险

香港几乎所有商业单位的租约，均规定租户必须为单位购买第三者责任保险及火险，保额由双方议定，主要考虑单位的拟作用途和单位面积等因素。另外，几乎所有香港商业单位的租约，均豁免业主对于火警、溢水或漏水等事故造成损失或损害的责任，因此租户亦应自行购买足够的保险，以保障自己的利益，否则后果可大可小。曾有一位客户在香港租用了一个商业单位，在租约期间，大厦的公用冲厕水管爆裂，导致租户的装修、家俬和货物严重损毁。租户尝试向管理处和业主索偿，但管理处表示事件属意外，事发前管理处并无发现任何渗漏的迹象。业主则指租约有豁免条款，故此业主不须负责。因此租户应就此类风险购买充足的保险，以免蒙受损失。

7.                 招牌

有时候，业主会授予租户在大厦外墙某部分装设招牌的许可权。外墙业权谁属可以是个相当复杂的问题，租户应该查明业主是否拥有大厦外墙的拥有权，而租约亦应清楚列明许可权的详情，例如许可费（如有）、招牌的位置、尺寸、设计及保险等。

8.                 保证金

虽然租户多数须以现金支付保证金，但有些业主愿意接受银行担保作为保证，或一部分收取现金、一部分由银行担保。如果保证金的金额较高，租户则应尝试与业主磋商，容许由银行担保作为保证。有些租约会规定，假如租户违反任何租约条款，业主便有权终止租约及没收全部保证金；亦有些租约规定，假如租户违反任何租约条款，业主有权从保证金中扣除业主因租户的违约行为而蒙受的损害及损失金额。因此，租户应注意租约内是否有这类没收保证金的条款。

9.                 退还保证金

租约其中一项常见条款，是规定业主须于 (i) 租约期满或提早终止并向业主交吉后14或30日内；或 (ii) 业主向租户申索的未付款项最终全部清偿后（以较迟者为准），向租户退还保证金。租户应尽量要求在租约中规定，业主如有任何申索，应在交吉后7或14日内提出。

10.             转让保证金

如果业主在租约期间将有关单位出售，业主便会将保证金转让予新的业主。但向租户退还保证金是一项合约责任，换言之，这个责任并不会随着业权改变而自动转到新业主的身上。为保障租户的利益，租户应要求原业主安排原业主、新业主及租户三方签署的约务更替协议，或新业主给予租户的承诺书，承诺按照租约条款持有及向租户退还保证金。

11.             承按人的同意

如果业主已将有关单位按揭予银行或设立法定押记，租户则应要求业主在租约开始日期前，向承按银行取得同意订立租约的同意书。假如未获承按人同意出租，而日后发生违反按揭／法定押记的事情，承按人是有权取得单位的管有权而不受租户权利所限的。换言之，承按人可将租户逐出单位而无需赔偿任何损失或退还保证金。

12.             三年以上的租约须以契据形式订立，并于土地注册处登记

三年以上的租约，须按照《物业转易及财产条例》的规定以契据形式订立，及按照《土地注册条例》的规定在签署日期后一个月内在土地注册处登记，否则租约对于其后任何付出有值代价的真诚买家或承按人是绝对无效的。

13.             选择续租的权利

租户应确保租约清楚订明，租户可在甚么时间内通知业主行使选择续租的权利。租户必须严格遵守这项条文的规定，因为假如租户没有在指定时间内行使权利，就会被视为已放弃续租的权利。此外，租约还应详细而准确地订明厘定新租金的机制。商业单位的租约通常规定，若双方无法就新租金达成共识，则应由香港测量师学会会长委任的一名独立测量师厘定租金，而租约应订明谁人负责有关委任及测量师的费用。最后，租户应尝试与业主商讨，规定新租金不可超过某个水平，以进一步保障租户的利益。

14.             出售或重建条款

不少拥有整幢商业大厦业权的业主会在租约中规定，假如业主决定出售或重建整幢物业，业主有权提前六个月或三个月向租户发出通知，即可终止租约。租户应注意，一些以低于市值租金出租的商业单位，租约中往往有此类条款。租户若欠缺经验或稍一不慎，便可能因租约提早终止而蒙受重大损失。

15.             总结

上文仅为在香港租用商业单位的基本指南，并未详述所有相关事宜，亦不能代替专业意见。租户宜委托有经验的租务律师，代为拟备租约。