香港地少人多，宽敞大宅供应有限，因此我们不时听到有人买入两个相连单位，将中间的间隔墙拆除，打通成一个单位。近期一宗涉及豪宅「晓庐」的法律纠纷，正好反映了这种做法的法律风险。

在Central Management Limited v. Light Field Investment Limited and Another (HCA440/2008) 一案中，两被告人公司在名为「晓庐」的豪宅拥有两个相连单位。他们计划将两个单位之间的间隔墙（「间隔墙」）拆除，打通成为一个7,000平方呎的巨型单位，从而可以以更高的价格出售。间隔墙除了以砖块砌成的非结构性部分外，其余都是大厦的结构性支承。  

被告人拆除间隔墙的申请已获建筑事务监督批准，但原告管理公司向法院申请禁制令，禁止被告人拆墙。法院裁决被告人无权拆除整道间隔墙，因为其结构性部分是大厦的公用部分；相信很多人都会对法庭的判决感到讶异。由于管理公司承担的法律费用是以管理费支付，被告人被判须按弥偿基础支付聆讯费用。  

何谓公用部分？

楼宇的公用部分是指并非供某一个单位业主单独使用，而是供整幢楼宇的业主共同使用的部分。根据香港法例第344章《建筑物管理条例》第34I(1) 条，未经业主委员会批准，业主无权将公用部分改作自用。业主使用公用部分时，亦不得不合理地干扰建筑物的其他业主，或对建筑物的其他业主造成滋扰或危险。违反第34I(1) 条将被视为违反大厦公契，令大厦管理公司及／或其他业主有权对有关单位业主采取行动，执行上述规定。  

是否公用部分？

《建筑物管理条例》第2条将「公用部分」界定为「建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分」及「（建筑物管理条例）附表1指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外」。一般来说，楼宇单位业主可从以下文件／法定条文来识别楼宇的公用部分：

(i)                 该单位的转让契；

(ii)               大厦公契；及

(iii)             《建筑物管理条例》附表1。  

一般而言，转让予单位业主供其单独使用的部分不会是公用部分。然而，转让契内的此类规定未必可以作准，因为转让契须以大厦公契为准。大厦公契通常载有「公用部分」的定义，但未必尽录无遗；如果从转让契和大厦公契仍无法得知有关部分是否公用部分，最后就以《建筑物管理条例》附表1为指引。  

承重墙及非承重墙

《建筑物管理条例》附表1列明了承重墙，因此除非明文将某承重墙转让予单位业主供其单独使用，否则该承重墙是楼宇的公用部分。另一方面，由于附表1并无列出非承重墙，因此除非公契明文规定其为公用部分，否则非承重墙一般并不是公用部分。业主可征询专业认可人士的意见，了解有关墙壁是否承重墙。  

拆除间隔墙可构成违反公约 大厦公契通常会重申《建筑物管理条例》第34I 条，关于禁止将公用部分改作自用及干扰其他单位业主的规定。此外，大厦公契通常也载有条款，禁止未经管理公司同意在物业进行改建工程。因此，即使有关墙壁并非公用部分，单位业主仍不可未经管理公司同意将它拆除。  

或须建筑事务监督批准 即使有关墙壁不是公用部分，单位业主也未必可以在未经建筑事务监督批准的情况下将其拆除。根据香港法例第123章《建筑物条例》第14条及41条，除某些非结构性工程外，所有建筑工程均须得到建筑事务监督的批准。上述批准须于建筑工程开始前取得，不可事后补发。未经批准者，建筑事务监督可对有关单位业主强制执行法例有关规定，亦可命令修复有关墙壁。此外，违反《建筑物条例》亦可能构成违反政府地契及大厦公契。因此，单位业主 需要委任一名专业认可人士进行实地检查，以确定是否需要在建筑工程开始之前，得到建筑事务监督批准建筑工程。

日后出售单位的风险

虽然将两个单位打通出售，可以提高售价，但这也增加了日后卖出单位时的风险，因为违反政府地契、大厦公契或《建筑物条例》可能构成物业的业权缺陷。此外，即使买家在签署临时买卖合约前已检查物业，但买家在发现墙壁被擅自拆除的法律后果后，仍有可能拒绝成交。由于打通单位牵涉的法律风险甚高，业主和买家在决定将单位打通之前，必须征询专业意见。