打通相连单位──再谈间隔墙
你可能以为两个相连单位之间的墙壁,当然是一半厚度属于一边单位的业主、另一半厚度属于另一边单位的业主?可是香港法院告诉我们,实情未必如此。
我们在2010年1月份的通讯「打通相连单位的法律风险」一文讨论过,将两个相连住宅单位之间的间隔墙(「间隔墙」)拆除,打通成一个单位的法律风险。在本文中,我们会就上诉法院最近一宗案件再次探讨这个问题。
案件背景
在Incorporated Owners of Westlands Garden v Oey Chiou Ling and Wong Fung Ling (CACV 155/2010) 一案中,上诉人是拥有两个相连住宅单位的两姊妹,她们希望将两个单位之间的间隔墙拆除,打通成一个大单位。土地审裁处在原审时裁定,间隔墙是大厦的公用部分,因此她们无权拆除。她们提出上诉。上诉法院认为,将两个住宅单位打通,在香港是常见的做法。法院采取考虑实际情况及条文宗旨的原则解释公契(「公契」)及转让契,推翻土地审裁处的决定,裁定就所有目的及宗旨而言,间隔墙是供两个单位业主单独使用的,并裁定间隔墙由两个相连单位的业主(即该两姊妹)「共同拥有」。
公用部分
大厦的公用部分是指并非供一个单位业主单独使用,而是供整幢大厦的业主共同使用的部分。要确定单位的某部分是否公用部分,我们须仔细审阅 (i) 单位的转让契;(ii) 公契;及 (iii) 《建筑物管理条例》(香港法例第344章)附表1列出可能属于公用的部分。
本案的难题在于公契并无界定甚么是公用部分,而有关单位的转让契亦无明确提及间隔墙。法院认为「边界墙」的定义并不包括间隔墙,而《建筑物管理条例》附表1所列出的可能属于公用的部分亦不包括间隔墙。因此,法院须查考发展商与发展项目单位的首名买家(单位首份转让契及公契中所述的「首名买家」)的原意,并参照订立契据之时的全盘事实来解释。
由于首名买家是发展项目地下商铺的买家,法院认为,在订立首份转让契时,发展商应该无意将所有间隔墙纳入为公用部分,否则发展商便无法更改当时尚未落成的住宅单位的大小或间隔。因此,法院裁定间隔墙是供两个单位的业主单独使用及受用的。
结构改动
不过事情还未完结。几乎所有公契都包含一项条款,禁止业主对大厦任何部分作出结构改动,业主若违反公契规定,管理公司及/或大厦其他业主可对该名业主强制执行公契。在本案中,双方同意间隔墙并非承重墙。法院认为间隔墙与外墙不同,它并非建筑物的主体部分,并认为间隔墙与「构成睡房的内部间隔墙」类同,因此拆除间隔墙不会构成结构改动。故此上诉人并无违反公契规定,管理公司无权对她们强制执行公契。
承重墙及非承重墙
本案与我们曾经讨论过的Central Management一案不同。在Central Management案中被拆除的部分间隔墙是承重墙,列载于《建筑物管理条例》附表1,因此除非明确订明该承重墙转让予单位业主供其单独使用,否则通常会被视为大厦的公用部分。然而,本案的间隔墙并非承重墙,因此与Central Management一案的裁决有所不同。
建筑事务监督及/或管理公司批准
根据《建筑物条例》(香港法例第123章)第14及41条,除若干非结构性工程外,所有建筑工程均须得到建筑事务监督批准。业主是否得到建筑事务监督及/或管理公司的批准或许可,究竟有何重要?我们应注意,取得建筑事务监督的批准只不过是满足了《建筑物条例》的法定要求,假如像本案一样,公用部分的问题涉及法律争议,已取得建筑事务监督的批准或许可并非有效的抗辩理由。
教训
业主是否可以合法地拆除间隔墙的问题,似乎很难判断;但从上述案件及Central Management一案肯定可以得出这个结论:千万不要试图拆除任何承重墙!否则业主必定会被视为将公用部分改作自用,以及对大厦作出结构改动,同时违反《建筑物管理条例》及公契的规定。
即使间隔墙并非承重墙,但假如间隔墙是公用部分或是大厦的结构部分,业主亦不可将它拆除。因此,业主必须征询专业法律意见,以确定大厦的公用部分,并委任认可人士,以确定间隔墙是否承重墙及/或大厦的结构部分。
总结
有能力购买两个相连单位打通,建立自己的「梦想家居」,当然是值得高兴的事;但假如因此陷入漫长的官司,则美梦亦成噩梦。所以在「实现梦想」前,一定要征询专业意见!
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