若我资助家人购买物业,我可申索物业中的实益权益吗?
简介
香港楼价高企,很多时候,年轻人士置业实际上都靠父母支付订金,但并无任何书面文件记录父母在物业中的实益权益。一旦家人关系出现问题或子女有财政困难,父母便可能希望取回在物业中的实益权益,因而声称子女只是在信托下代父母持有在物业的权益。在此情况下,法院会按个别情况审视双方在置业时的意愿,以判断双方是否有订立共同意向推定信托的共同意愿。最近在Yip Yuk Kwong v Yip Chun Yin HCMP 2552/2014一案中,一名父亲成功证明其儿子是在信托下代其持有在物业的权益。
Yip Yuk Kwong案
案情
叶俊贤(音译)(「叶先生」)与母亲(「叶母」)于1997年联名购买了一项物业(「该物业」)。叶先生于1998年5月破产,因此他在该物业中的权益归属于破产管理署署长。叶先生表示,该物业以他的名义购买,是为了享有其任职的律师楼所提供的雇员法律费用优惠。他表示在购买该物业后,其父亲(「叶父」)已付清了所有按揭还款,他只是在信托下为父亲持有在该物业的权益,因此叶先生在该物业中并无任何实益权益。破产管理署署长并不完全信纳双方的意愿如此,因此叶父向法院申请从该物业的业权撤销与叶先生破产有关的命令,及把该物业的业权纪录改为由叶父与叶母联名持有。法院须审理的争论点是,各人在购买该物业时是否有共同意愿,由叶先生在信托下为叶父持有权益,从而有共同意愿形成共同意向推定信托。
法律原则
法院指出,叶父必须证明以下各项元素,才能证明各方之间有上述共同意向推定信托:
1. 虽然该物业是以叶先生的名义购买,但叶父与叶先生有共同意愿,希望叶父是该物业的实益拥有人;
2. 叶父倚赖了上述意愿,并以对其不利的方式改变了其处境;及
3. 叶先生利用其对该物业的法定所有权来主张其拥有该物业是不合情理的。
裁决
法院裁定,叶氏三人的共同意愿是由叶先生在信托下为父亲持有在该物业的权益。叶先生于1998年5月11日的破产呈请中立即宣称信托关系时,距离1997年5月5日购买该物业只是一年时间,因此他宣称信托并非为了避免破产的影响。破产管理署署长质疑,每月按揭还款金额是叶父薪金的三分之二,因此部分按揭还款应该来自叶先生和叶母;然而,法院认为成年家庭成员分担家庭开支(包括按揭还款)是正常的情况。破产管理署署长又认为,叶先生成为该物业的注册业主并承担按揭下的个人责任,并不符合叶先生的个人利益;但法院认为,这是成年子女孝顺父母的方式,并不违背各人的共同意愿。总括而言,法院宣布叶先生在破产前是在信托下为父亲持有在该物业的权益,并命令把该物业的业权纪录改为由叶父与叶母联名持有。
Re Chow Chung Kwan HCB 2942/2005
案情
在另一宗案件中,情况又有不同。周先生与周太太于2002年联名购买了一项物业(「该物业」)。周先生于2005年破产,他在该物业的权益归于其破产管理人,而破产管理人负有法定责任,须为债权人的利益把周先生的资产(包括该物业)变现。周先生的破产于2009年自动解除,但他在该物业中的权益仍未被变卖及分配予债权人。破产管理人于2011年去信周太太,邀请她买下周先生在该物业中的份额或同意与破产管理人共同出售该物业,但周太太拒绝建议。因此,破产管理人向法院申请颁令出售该物业。周太太反对申请,她表示周先生是在信托下为她持有在该物业的权益,周先生在该物业中并无任何实益权益;另一方面,颁令出售该物业亦会对周先生及/或周太太造成重大困难。法院须审理的争论点是:周先生在破产前是否在信托下为周太太持有在该物业的权益。
法律原则
法院指出,当一对夫妇联名购买物业,而没有书面记录双方各自在物业中的实益权益,他们会被推定为在物业中拥有均等的实益权益。但如果证明双方在置业时的共同意愿并非如此,或证明他们后来的共同意愿是更改双方在物业的权益,便可推翻这项推定。共同意愿须从双方的行为客观地推断出来。法院会考虑所有情况,例如就购置物业和日常支出作出的财务分担、如何及为何购买物业以及双方关系的性质,以确定双方的意愿。
裁决
法院认为,周先生和周太太并无共同意愿由周先生在信托下为周太太持有在该物业的权益。周先生声称,联名购买该物业只是为了符合香港房屋委员会的要求,因此他只是代名人。然而,法院不接纳此说法,因为周先生须为购买家庭居所而招致潜在的法律责任。相反,由此可以推断,周先生应享有该物业的实益权益。周先生又表示,从周太太的银行帐户可见,她是唯一支付每月按揭还款的一方。但法院指出,周太太的银行帐户在每月被扣除按揭还款前,均有相同金额的款项存入其帐户,因此法院质疑周太太是否唯一实际偿还按揭贷款的一方;周太太亦未能证明她在周先生破产前有足够的收入及/或储蓄支付按揭还款。此外,法院也不相信周先生在破产前任职商人/司机时,完全没有分担任何家庭开支。由于双方并无共同意愿由周先生在信托下为周太太持有在该物业的权益,该物业的实益权益应由破产管理人与周太太平均持有。
总结
上述两宗案件显示,法院是否承认由一名家人在信托下为另一名家人持有物业权益的共同意愿,非常取决于案情,法院会客观地从他们的行为判断。如果一名家人分担了购买物业的款项,但因任何理由不希望成为物业的注册业主,则应征询律师意见,并在适当情况下在购买物业时签署一份信托声明,以保障自己的权益;如不可行,亦应记录其就任何家庭开支(包括按揭还款)作出的财务分担,以及购买物业时各方的意愿。这些资料可能在日后的法律程序中成为有用的证据,有助申索在物业中的实益权益。
应注意的是,如果住宅买家希望申请豁免买家印花税及按较低税率支付从价印花税[1],则须作出法定声明,表示他是香港永久性居民并且是为自己购买物业。假如买家其后在法律程序中声称只是代家人持有在物业的权益,便是作出虚假声明,可能招致刑事法律责任。
[1] 请参阅我们2014年3月份的文章《物业买卖印花税──最新修订》。
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注意:以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识或法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述,只供参考,不能作为任何个别案件的法律意见。如需进一步的法律咨询或协助,请联络我们的律师。