隐瞒违反租契条件是否构成欺诈？
简介
违反租契或其他种类的合约一般会被理解为属于民事过失，但在若干情况下，隐瞒违约行为可能会招致刑事责任。最近在香港特别行政区 诉 黎智英及另一人 [2022] HKDC 456一案中，香港区域法院裁定被告人因隐瞒受其控制或管理的公司违反租契条件而欺诈罪名成立。
案情
香港科技园公司（前称香港工业邨公司）（「出租人」）是香港法定机构，以优惠租金及长期租约出租科技园／工业邨的厂房予租户，以推动工业及科技发展。
1995年8月，苹果日报印刷有限公司（前称壹传媒印刷有限公司及敏鸿有限公司）（「承租人」）向出租人申请租用位于将军澳工业邨的厂房（「该处所」），用作刊发及印刷报纸及杂志。双方于1995年10月签订一份租契协议，再于1999年签订一份正式租契（「该租契」）。
该租契载有一项「禁止让与条款」，规定承租人不得分租或放弃管有该处所或其任何部分，亦不得以牌照方式准许任何其他人士占用该处所的任何部分。但经出租人的事先书面批准，承租人的附属或联营公司可按照出租人批准的条款，以牌照方式占用或共用该处所的部分。
力高顾问有限公司（「力高」）是由第一被告人控制的私人公司，于1997至2001年在承租人持有49% 股份。于1995年至2020年5月期间，力高在没有申请牌照的情况下占用了该处所的若干范围。虽然承租人自1997年起不时为多家附属公司及联营公司向承租人申请牌照，但从未为力高申请牌照。
第一被告人在所有关键时间均为苹果日报印刷有限公司的主席兼股东，并控制壹传媒有限公司旗下多间公司（「该集团」）。
第三被告人是壹传媒管理服务有限公司的行政总监。2020年4月9日，第三被告人就出租人的查询作出书面答复，表示「力高并无占用该地段任何部分或在该处营运」。
控罪
第一及第三被告人被控欺诈。控方案情指，第一及第三被告人在关键时间负有向出租人作出披露的责任，但却在明知违反该租契条件的情况下允许力高占用该处所而没有通知出租人。力高或该集团因被告人未有作出披露而获得利益，出租人则蒙受不利或相当可能蒙受不利。因此，上述遗漏披露可构成欺诈。
抗辩理由
辩方的抗辩理由如下：
1.
没有违反租契：力高占用该处所是承租人在该处所的营运或业务附带的事情，因此其占用的范围应被视为承租人的附属办公室，这是该租契允许的。
2.
此外，力高仅占用了该处所0.16% 范围，而且没有改变该处所的整体土地用途。被告人大致或实质上已遵守该租契条件。
3.
第一及第三被告人无责任披露违反租契的情况，因此他们被指的隐瞒违约（如有）并不构成欺诈。
4.
承租人是独立法律实体。第一被告人不应纯粹由于身为董事及股东而须自动承担责任。第三被告人并非该集团的高级管理层，亦不清楚该租契的限制条件，他只是一名听命行事的联络人。
5.
第一及第三被告人并无欺诈意图。
6.
此事没有导致出租人蒙受不利或相当可能蒙受不利。
裁决及理由
法院裁定第一及第三被告人罪名成立。双方并不争议力高从未取得占用该处所的牌照，而且其业务与刊发或印刷报章杂志无关。法院考虑到承租人在该租契下享有租金优惠，应遵守出租人订明并与出租人目标及政策一致的租契条件。因此法院认为，该租契是一份特殊合约。在此情况下，遗漏披露可构成蓄意隐瞒，从而构成欺诈。
承租人没有向出租人指出，（正如其抗辩所指）力高占用该处所与承租人的业务相关及无须取得牌照，反而选择隐瞒力高占用该处所一事。
此外，法院认为第一被告人一直是力高及承租人的控权人，他不能以忙于监督该集团业务及在本案参与程度极低为由来开脱责任。法院亦不接纳第三被告人只是一名不清楚该处所事务的联络人。
法院作出唯一合理而无可抵抗的推断，即第一及第三被告人一直知道该租契下的土地使用限制及牌照制度，但仍对出租人隐瞒力高在未获牌照下占用该处所一事。
要点
本案提醒合约当事人，不应以为违反合约只会导致民事责任。合约的特殊背景（例如订约方须遵守若干条件才可享有特别利益）可能产生披露责任。蓄意隐瞒自己的违约行为或其他重要事实可能会构成欺诈并招致刑事责任。禁止让与条款是租契、租赁协议及按揭中十分常见，如对违反或潜在违反此类条款有任何疑问，最好立即征询法律意见。
|
如有查询，欢迎与我们联络： |
|
E: criminal@onc.hk T:
(852) 2810 1212 香港中环康乐广场8号交易广场第三期19楼 |
|
注意：以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识及法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述，只供参考，不能构成任何个别个案的法律意见。如需进一步的法律咨询或协助，请联络我们的律师。 |
|
ONC柯伍陈律师事务所发行 © 2022 |
