简介
我们在2013年1月份的文章〈逆权管有法律及改革建议〉及2013年9月份的文章〈大厦公用部分可否逆权管有？〉中，曾讨论过逆权管有的法律原则，以及大厦公用部分是否可以逆权管有的问题。在本文中，我们将尝试分析墙壁表面是否可以逆权管有。

案情
在近期审结的Global Trading Offshore (PTC) Ltd v All Persons in occupation of Wall Shop (adjoining Shop G) on Ground Floor of Savoy Mansion, No.49 Carnarvon Road, Kowloon, Hong Kong and Cheung Wing Keung Peter DCMP 2043/2013一案中，法院审视了外墙是否可以逆权管有的问题。

本案争议的范围，是位于尖沙咀加拿芬道49号与51号之间的后巷并与加拿芬道49号地下G铺相连的一幅外墙（「该靠墙铺位」）。当原告人的前任所有权持有人于1971年买下该靠墙铺位时，该靠墙铺位已出租予位于该后巷在该靠墙铺位对面的铺位经营水果档的「陈记」。

该靠墙铺位于2000年连陈记的租约转让予原告人。原告人自2005年7月起没有收到有关该靠墙铺位的租金，但该靠墙铺位一直被陈记及其后的「陈记时果专门店」占用。因此，原告人于2013年提出本案的诉讼，控告陈记时果专门店的独营东主（「第二被告人」）侵入其物业，要求收回该靠墙铺位的管有权。第二被告人指自己从未被要求就占用该靠墙铺位支付租金，亦从未就此支付租金。他表示自1980年以来一直逆权管有该靠墙铺位，因此原告人已丧失收回该靠墙铺位管有权的权利。

法律原则
在Sunbroad Holdings Limited v Unknown Occupiers & others[2012] 2 HKLRD 599一案中，原告人是一幅外墙的业主，被告人在未经原告人同意下，在该外墙架设了两个金属盒子及一个檐篷。被告人指自己已逆权管有该外墙，因为他在未经原告人同意下已无间断地单独管有及使用该外墙。原讼法庭认为逆权管有不适用于垂直的平面或表面，例如该案涉及的外墙，而上诉法院亦同意此观点。虽然理论上是可能将墙壁出租，然而，所出租的地方实际上是墙壁立足的土地；在法律的层面来说，光是墙壁的表面是无法被出租的，因为墙壁表面并不涉及任何深度或厚度的土地，故不能形成任何产业权或土地权益。上诉法院认为，既然墙壁表面并无租赁可言，自然亦不能被逆权管有。

讨论

争论点 (1)：外墙是否可以逆权管有
在本案中，法院采纳了Sunbroad一案中的原则，认为由于该靠墙铺位实际上是加拿芬道49号的外墙，因此不能被逆权管有。

第二被告人引用Bridam Ltd & Anor v Sa Sa Cosmetic Co Ltd & Anor [2014] 1 HKC 305一案，尝试指出Sunbroad案不适用于本案，因为他占用该靠墙铺位的情况与该靠墙铺位涉及若干程度的依附。在Bridam案中，原讼法庭指出Sunbroad案有所不同的其中一个理由，是Sunbroad案中并无提出依附方法或程度的证据，但在Bridam案中，却涉及把螺栓及螺帽钻进墙壁。

法院不同意第二被告人指Sunbroad案毫不涉及依附，事实上，该案中在外墙建造的金属盒子及檐篷必定也涉及把螺栓及螺帽钻进墙壁。法院认为Sunbroad案的案情与本案相似，故裁定在法律上，外墙的表面不能被逆权管有。

争论点 (2)：第二被告人是否已证明其逆权管有该靠墙铺位
虽然法院已裁断外墙的表面不能被逆权管有，法院继续审理第二个争论点，即第二被告人是否证明了逆权管有。法院表示，从原告人提交的租金付款纪录显示，原告人收到陈记的付款，由此可推断原告人与陈记之间订立了租约，因此陈记对该靠墙铺位的管有不可能是逆权管有。即使第二被告人可能倚赖陈记时果专门店自2009起对该靠墙铺位的管有，但在本案开始时，逆权管有该靠墙铺位的时间仍未达《时效条例》第7(2) 条规定的12年，因此法院裁定第二被告人只是以侵入方式占有该靠墙铺位，原告人有权收回该靠墙铺位的空置管有权。

总结
Global Trading一案显示，单单在外墙表面架设构筑物，并不足以构成逆权管有该外墙表面。不过，暂时并未有任何判例就「占用人能否声称只要有若干构筑物以钉子或螺丝架设在墙上，便构成逆权管有该墙壁被钉子或螺丝钻入的厚度」一论点作出裁定。由于Sunbroad的被告人在原审时及上诉通知中并没有提出这一点，上诉法院并没有就这一点作出裁断；而Global Trading则是跟从Sunbroad案例之后的区域法院裁决。我们且看日后有没有更高级的法院就这个论点作出任何裁决。

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