引言

在本文章中，我们将会从买方的角度简单说明在香港购买物业的基本程序。本文旨在概述在香港买卖物业所涉及的法律事宜及程序，为客户及各界人士提供基本指南。

签署临时买卖合约

寻找物业

1.你首先需要委任一名地产代理，表明希望寻找甚么类型的物业，说明物业用途、面积、楼龄、地点及大约楼价等要求，然后地产代理会与你一起视察符合要求的物业。

委托地产代理

2.在视察物业时或完成视察后，地产代理会要求你签署一份委托授权书。签署了这份文件，就表示你同意假如你在视察日期后若干时间内（例如3个月）购买这名地产代理向你介绍的物业，即使你最终透过另一名地产代理购买这项物业，你仍须向原来的地产代理支付佣金。因此，你不应透过一名以上的地产代理视察或洽商购买同一物业，否则你可能须向多名地产代理支付佣金。

初步估值

3.订立临时买卖合约（「临时合约」）前，最好先透过属意的承按银行进行物业估值。进行估值除了可知道承按银行所估计的物业价值，还有两个好处：(i) 知道承按银行大约愿意向你提供多少按揭贷款，为你提供置业所需的资金；及 (ii) 检查该物业是否曾涉及凶案、自杀或其他不祥事件而被列为凶宅（但检查结果不能作实）。

最新的土地查册

4.你需要就该物业进行最新的土地查册，核对注册业主名称、物业说明、物业现时有没有任何产权负担等资料。

应在签署临时合约前委聘律师

5.购买物业时，你应在签署临时合约之前委托胜任、信誉良好的律师事务所，这一点非常重要，因为临时合约是一份对买卖双方均具法律约束力的合约，请确保在签署临时合约前先交由律师审阅。

在绝大多数的临时合约中，皆有以下的两条条款：

「该楼宇是以现状售予买方。」

「本合约取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺及协议。」

在你签署临时合约前，必须确保所有卖方或地产代理代表卖方给予你的口头承诺及你与卖方的所有协议皆清楚列明于临时合约内，否则卖方可能以上述「现状交易」及「取代其他承诺协议」的条款，拒絶履行卖方在签署临时合约前向你许下的口头承诺。例如该物业有漏水问题，而卖方在签署临时合约前，承诺在成交前将漏水问题解决，并负责支付所有有关解决漏水问题的工程费用。你必须将该漏水问题及卖方之责任清楚列明在临时合约内，否则，因卖方的口头承诺已经被临时合约取代，卖方可能拒絶承担责任。

有关在签署临时合约前应该注意的事项，请参阅本行网页「临时买卖合约并非全属临时性质：给买家的提示」一文:

https://www.onc.hk/zh_CN/publication/provisional-agreement-for-sale-and-purchase-is-not-entirely-provisional-some-practical-tips-to-the-purchaser

地产代理佣金

6.根据临时合约，你同意向地产代理支付佣金。视乎临时合约的条款，有时候即使最终未能成交，但你仍须支付佣金；因此必须小心审阅合约条款，并在必要时提出修订。

成交时间最少必须为一个月后

7.临时合约签订日期与买卖成交相距的时间，必须不少于1个月，否则在成交日期可能无法发现该物业带有先前的产权负担。这是由于《土地注册条例》第5条规定，所有契据、转易契及其他书面文件只要在签订日期后的1个月内登记，即具有优先权，自其签订日期起生效。举例说，临时合约于4月1日签订，而成交日期订于4月21日，距离临时合约的日期不足1个月；同一名卖家可能在3月25日已与另一名买家签订一份较早的临时合约，但于4月24日才登记（尚未超过签署日期后的1个月，但已过了该物业的成交日期）。根据第5条的规定，较早签订的临时合约在其签署之日（3月25日）已生效，因此较4月1日签订的临时合约（假设亦于签订后1个月内登记）具有优先权。即使在4月21日进行土地查册，买方律师亦不会发现有一份于3月25日签订的临时合约存在。换言之，假如你在签订临时合约后1个月内成交，你便无法在成交之前肯定该物业并未或不会被登记较你的权益更为优先的权益。为保障你的业权享有优先权，成交日期距离临时合约的日期必须不少于一个月，方可在成交之时肯定该物业并未或不会被登记较你的权益更为优先的权益。在上述例子，如果成交日期为5月2日，买方律师于5月2日进行土地查册时便会发现有另一份在3月25日签订、在4月24日登记的临时合约。

临时订金

8.签署临时合约时，你须向卖方支付一笔临时订金（俗称细订）。临时订金的金额多少并无严格规定，一般是楼价的3%至5%左右。

签署正式买卖合约

向管理公司查询

9.你需要将已签署的临时合约交给本行作进一步行动。本行会致函卖方的律师索取买卖合约的草拟本。此外，本行亦会致函该物业的管理公司，确认以下事项：(i) 有没有到期未付的管理费；(ii) 管理公司有没有就该物业的任何违例建筑或改建发出通知书；(iii) 有没有与该物业或大厦有关的待决法律程序；(iv) 有没有任何管理按金、公用事业按金、储备金等，以及该等款项是否可以转让；及 (v) 该物业的业主是否须就维修、翻新或装饰该物业所在楼宇的公共地方或设施而作出任何供款。

商议买卖合约的条款

10.收到卖方律师交来的买卖合约草拟本后，本行会审阅并提出修订建议。

11.本行会与卖方律师商议买卖合约的条款及条件，直至最终落实。本行可能会就某些条款及条件寻求你的指示。

进一步订金

12.下一步是签署买卖合约，并向卖方支付进一步订金（俗称大订）。通常来说，临时订金及进一步订金合共为楼价的10%。

最新的土地及破产查册

13.将买卖合约及进一步订金交给卖方律师前，买方律师会就该物业进行最新的土地查册，以检查自签订临时合约以来该物业有没有登记新的产权负担。此外，本行亦会对卖方进行破产查册；若卖方是公司法团，则进行清盘查册。如果物业没有新的产权负担，而卖方亦没有被申请破产或清盘，本行便会将买卖合约及进一步订金交给卖方律师，以供卖方签署合约，而卖方律师须承诺在3个工作日内交回一份经卖方妥为签署的买卖合约对应本。

买卖合约签订后

加盖印花

14.收到卖方律师交来的买卖合约后，如果买卖的是住宅物业，本行便会安排将买卖合约递交到印花税署加盖印花。在大多数情况下，印花税都是由买方支付的。印花税采用渐进税率，最少为楼价低于港币200万元的物业，印花税为港币100元；最多为楼价超过港币672万元的物业，印花税为楼价的3.75%。你可以向印花税署申请，将缴付印花税的日期押后至成交日期。如非住宅物业，买卖合约则无须加盖印花。在交成时，你和卖方将会签署一份转让契，将该物业从卖方转让到你的名下，这份转让契则必须加盖印花。加盖印花需时约6个工作日。

登记买卖合约

15.加盖印花后，买方律师会在买卖合约签订日期后1个月内将买卖合约递交到土地注册处登记，以根据《土地注册条例》确保享有优先权。文件交到土地注册处后，登记程序需时约1至2个月。

审核卖方的业权

16.卖方律师会将该物业的业权契据及文件交给本行，以便本行审核卖方的业权。

17.本行将会审阅卖方律师交来的业权契据及文件，并提出业权查询，询问本行从业权契据及文件中发现的任何业权问题。在收到业权契据及文件后，本行通常有7个工作日的时间提出业权查询。

18.卖方律师将回答本行提出的业权查询。

19.若本行认为卖方并未完全回答本行提出的问题，本行可提出进一步业权查询。本行会一直重复这个步骤，直至本行认为所有业权查询得到完全解答为止。

申请按揭

20.若你需要置业贷款，则应在签署买卖合约后向承按银行申请按揭。

21.承按银行可能会自行安排测量师实地视察物业，以检查该物业的结构、改建或加建部分是否合法。

22.若承按银行核准你的按揭，则会指示本行拟备一份按揭契。若你选择以有限公司名义购买该物业，承按银行通常会要求这间有限公司的董事作出个人担保。

23.你应确保承按银行在成交日期前最少10日向本行发出指示，以便本行有足够时间拟备按揭契、担保书及其他相关文件。

申请公用事业

24.签署买卖合约后，你应为物业申请水、电、煤气等公用事业的帐户。最好不要沿用卖方的帐户，因为旧帐户可能有未缴欠款，而且当你不再是业主时，你可能无法向公用事业公司取回按金，因为这些按金是归于帐户拥有人名下的。

成交

签署成交文件

25.在本行准备好转让契、按揭契、担保书及其他相关文件后，你需要前来本行办事处：(i) 在成交日期前最少3个工作日签署上述文件，让承按银行有足够时间预备在成交日期提供按揭贷款；及 (ii) 支付（扣除按揭贷款后）楼价余额。

26.在你签署上述文件后，本行会向承按银行发出确认函，确认上述文件已经签订，并要求承按银行于成交当日将按揭贷款存入本行在承按银行开立的帐户。

最后视察

27.在成交日期当日或之前，你有权前往该物业进行最后检查，以确保卖方在成交时将会并能够将该物业交吉。假如你发现该物业并未交吉，或有家俬杂物遗留在该物业，请立即通知本行。

最新查册

28.在成交日期，本行会再就该物业进行土地查册，及就卖方进行破产查册或清盘查册（视所属情况而定）。另外，本行会请承按银行确认按揭贷款是否已存入本行在该银行开立的帐户。然后本行会将你已签署的转让契及楼价余额交给卖方律师，而卖方律师须承诺（其中包括）在成交日期后7个工作日内，将卖方妥为签署的转让契交给本行，并于成交日期后21日内向本行提交分摊帐目，以便处理差饷、管理费、地税、管理按金、公用事业按金等的分摊事宜。

收取锁匙

29.在成交日期的下午5时后，你可视乎与卖方议定的安排，在地产代理或本行处领取该物业的锁匙。

成交后

通知管理公司

30.物业成交后，本行会致函该物业的管理公司，通知管理公司有关业权变更，并请管理公司更新业主纪录。

加盖印花

31.卖方律师将于成交后7个工作日内，将已妥为签署的转让契交给本行。

32.收到卖方律师交来的转让契后，本行会将转让契交到印花税署加盖印花。转让契加盖印花大约需时6个工作日。

登记

33.加盖印花后，本行会在转让契及按揭契签订日期后1个月内将转让契及按揭契交到土地注册处登记。登记需时1至2个月。

通知承按银行

34.完成登记后，本行会通知承按银行有关转让契及按揭契的登记日期及注册摘要编号。

分摊帐目

35.卖方律师将于成交后21日内向本行提供分摊帐目，本行会核对帐目，如果正确无误，你便须清偿分摊帐目。你应在差饷及地税通知书的背页填上你的个人资料，藉以将通知书上改为发给你。你亦应保存管理按金、公用事业按金等的收据，以备日后出售该物业时提交。

向银行或买方交付业权文件

36.从土地注册处领回已盖印花及已登记的转让契及按揭契后，本行会将该物业的业权契据及文件交给承按银行保管。若你没有申请按揭，本行会通知你到本行办事处领回业权契据及文件。业权契据及文件是十分重要的文件，应存放在安全的地方。你应至少保留最后一季的管理费及地税差饷收据。当你日后赎回按揭或出售物业时，你必须提供该等收据为证明。

上文只是概括地描述了在香港进行物业买卖的典型程序，并未涵盖所有情况。交易过程时常会出现复杂的问题，例如在上文16段所提及的卖方业权审核，是整个买卖过程中非常重要的一个环节。买方律师在审核卖方业权的过程中如有严重错误，将会影响该物业将来可能无法卖出。买方应当委任富有经验及声誉良好的律师办理购买物业的法律事宜，以保障本身利益。切勿以律师收费便宜作考虑因素，以免因小失大。

以下流程图总结了购买物业的36个步骤，以供参考：